Mietpreisbremse und Mietendeckel 2024

Im Februar 2020 beschloss das Abgeordnetenhaus Berlin das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, auch Mietendeckel genannt. Das Gesetz war zunächst auf 5 Jahre befristet. Es kam auf Initiative von Rot-Rot-Grün zustande. Union und FDP waren gegen dieses Gesetz. Das Gesetz hatte aber keinen langen Bestand und wurde vom Bundesverfassungsgericht kassiert. Der 2. Senat des Bundesverfassungsgerichts hatte über eine Normenkontrollklage zu entscheiden, die 284 Abgeordnete der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP beim Bundesverfassungsgericht einreichten. Die Verfassungsrichter entschieden am 25. März 2021 (veröffentlicht am 15. April 2021), dass der Mietendeckel aus Gründen der Gesetzgebungskompetenz nicht möglich und mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist. Die Kammer begründete ihre Entscheidung damit, dass das Land Berlin nicht über die gesetzgeberische Kompetenz verfügt, um eigene Mietpreisgesetze zu erlassen. Der Bund habe das Mietpreisrecht im BGB abschließend geregelt, somit tritt eine Sperrwirkung für andere Gesetzgebungen der Länder ein.

Die fixe Idee vom Mietendeckel

Das Bundesverfassungsgericht erklärte in seiner Entscheidung das Gesetz von Anfang an für ungültig, was in der Praxis bedeutete: Zurücksetzung in den alten Stand. Nachdem Vermieter nach dem Willen der rot-rot-grünen Regierung die Mieten teilweise drastisch senken mussten, hatten sie nach der Entscheidung der Verfassungsrichter Anspruch gegen die Mieter auf Nachzahlung der Mietdifferenz.

Deutschlands größter Wohnungskonzern „Vonovia“ verzichtete großzügig auf die Nachzahlung von ihren Mietern und nahm einen Verlust von rund zehn Millionen Euro in Kauf. Ein weiterer großer Wohnungskonzern, die „Deutsche Wohnen„, versprach zwar ihren Mietern, dass es aufgrund ausstehender Nachforderungen keine Kündigungen geben werde, man aber aus wirtschaftlichen Gründen nicht auf die Nachzahlung verzichten werde.

Rot-Rot-Grün hat die Berliner Bürger getäuscht und mit der Mogelpackung „Mietendeckel“ viel Vertrauen verspielt. Die Opposition kritisierten die rot-rot-grüne Koalition in Berlin nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts für die falsche Wohnungspolitik scharf.

Daniel Föst (Bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion) sagte dazu: „Der Berliner Senat hat die Mieterinnen und Mieter wider besseren Wissens für ein ideologisches Experiment missbraucht und das ist gründlich misslungen. Nun müssten die Berliner die Zeche zahlen in Form von Mietnachzahlungen und Wohnungsnotstand.“

Kai Wegner (Berliner CDU-Vorsitzender und Spitzenkandidat für das Amt des regierenden Bürgermeisters von Berlin) äußerte sich: „Der Senat hat die Mieterinnen und Mieter in Berlin mit seinem falschen Mietendeckel-Versprechen getäuscht. Der Schaden ist groß. Viele Menschen haben sich auf die Behauptungen des Senats verlassen“.

Rot-Grün-Rot für neuen Mietendeckel in Berlin

(Berlin) Die SPD forderte im Jahr 2023 einen Mietendeckel  auf die landeseigenen Wohnungen zu setzen. 750.000 Mieter hätten von dieser Entscheidung profitiert. Als Teil des Berliner Entlastungspakets sollte es im Jahr 2023 keine Mieterhöhungen für landeseigene Wohnungen geben, so war der Wunsch der Sozialdemokraten. Auch die Grünen schlossen sich dieser Forderung an. Die SPD ging noch einen Schritt weiter und forderte von privaten Vermietern auf Mieterhöhungen zu verzichten.

Im Oktober 2022 beschloss die rot-grün-rote Koalition die Umsetzung des Mietendeckels für landeseigene Wohnungen. Auch Kündigungen wegen Zahlungsrückständen durch gestiegene Energiepreise sollte es nicht geben.

Gegen diese Entscheidung gab es scharfe Kritik vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, die eine Deckelung der Mietkosten in Zeiten steigender Kosten für „äußerst brisant“ bewertet. Ein Mietendeckel geht an die wirtschaftliche Substanz der senatseigenenen Wohnungsgesellschaften. Der Mietendeckel hat zur Folge, dass Sanierungen und Neubauvorhaben erschwert werden, weil die dafür vorgesehenen Mittel einfach nicht mehr verfügbar sind.

Auch seitens der Opposition kommt Kritik:

„Diese Entlastung mit der Gießkanne zugunsten nur eines Teils der Mieterinnen und Mieter ist daher fehl am Platz und spaltet die Gesellschaft“, erklärte Björn Jotzo, Sprecher der FDP-Fraktion für Mieten

Mieterhöhungen: was ist erlaubt?

Vermieter müssen sich bei der Erhöhung der Miete an gesetzliche Vorgaben halten. Tun sie das nicht, beachten z.B. bestimmte Fristen nicht, ist die vorgesehene Mieterhöhung nicht rechtswirksam.

Hat der Vermieter, trotz steigenden Mietspiegels, die Miete über einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren nicht erhöht, dann ist er berechtigt die Miete anzupassen. Auch Modernisierungen können ein Grund für Mieterhöhungen sein. Es können im Mietvertrag Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart sein, was ohne weitere Ankündigung zu regelmäßigen Mieterhöhungen führt.

Mietendeckel durch Kappungsgrenze

Bei bestehenden Mietverhältnissen darf der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. In Deutschland gibt es außerdem sogenannte Kappungsgrenzen. Diese betragen 15% oder 20%, je nach Landkreis. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete maximal um 20 Prozent erhöhen. In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung mit Wohnungen zu angemessenen Preisen besonders gefährdet ist, gilt eine Kappungsgrenze von 15%. Die Miete darf nach der Erhöhung aber nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Berechnungsgrundlage ist die Nettomiete, eventuelle Zuschläge für Schönheitsreparaturen o.ä. sind von der Berechnungszahl abzuziehen. Ausnahmen von der Regelung der Kappungsgrenzen gelten für Staffelmiete oder Indexmiete.

Bei Mieterhöhungen gilt Folgendes:

• Die Mieterhöhung kann innerhalb von 3 Jahren maximal 20 % betragen (oder 15%, Info siehe oben).
• Eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich übermittelt werden (ideal mit Nachweis).
• Ab Ankündigung gerechnet kann die Mieterhöhung frühestens nach Ablauf von zwei Monaten wirksam werden.
• Mieterhöhung sind zu begründen und mit dem Hinweis auf die Rechtsgrundlage zu versehen.
• Zwischen zwei Mietanpassungen müssen mindestens 15 Monate liegen, frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung kann die weitere Ankündigung zu einer Mieterhöhung folgen.
• Liegt in der Frist von 15 Monaten eine Mieterhöhung wegen Modernisierung kann zusätzlich eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.
• Ab dem Zeitpunkt der Ankündigung der Mieterhöhung hat der Mieter eine 2-monatige Frist, um außerordentlich zu kündigen oder Einspruch einzulegen.
• Die Zustimmung des Mieters ist erforderlich, verweigert dieser seine Zustimmung muss der der Vermieter klagen

Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete

Gerade nach dem Erwerb einer Bestandsimmobilie finden Käufer folgende Situation vor: Der letzte Eigentümer hat die Miete über mehrere Jahre nicht angepasst und den regionalen Mietspiegel nicht berücksichtigt. Dies ist immer ein Grund die Miete anzupassen, oft zum Leidwesen der alten Mieter. Aber das Recht ist in diesem Fall auf der Seite des Vermieters. Die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird nach zwei Indikatoren errechnet. Erste Vergleichszahl ist der Mietspiegel. Aber nicht alle Gemeinden haben einen Mietspiegel. In diesem Fall kann als Indikator für die Mietpreiserhöhung die Miete von vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden.

Mietendeckel durch Mietspiegel

1974 wurde mit dem 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz der Mietspiegel in Deutschland eingeführt. Der ortsübliche Mietspiegel beschreibt die vergleichbare Miete für Wohnraum mit ähnlicher Ausstattung, geordnet nach Gemeinden oder Stadtteilen. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nach dem Mietspiegel muss man exakt den Stadtteil oder die Gemeinde heraussuchen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Der Mietspiegel vom Nachbarort kann nicht als Grundlage für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Im Streitfall mit dem Mieter wäre die Mieterhöhung dadurch ungesetzlich.

Nach § 558 Abs.2 BGB muss der Vermieter die Merkmale „Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ in die Ermittlung der Miete nach Mietspiegel berücksichtigen. Die Differenzierung der individuellen Eigenschaften einer Wohnung kann nach folgenden Kriterien erfolgen:

• Baujahr des Gebäudes
• Wohnfläche
• Anzahl der Zimmer
• Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet
• Lage nach Infrastruktur (Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, Bebauungsdichte etc.)
• Energieausweis (Wärmeschutz, Dämmung, Art der Energieerzeugung)
• Merkmale der Ausstattung (Fahrstuhl, Art der Heizung, Art der Fußböden, Einbaumöbel, schalldämmende Fenster)

Begründung Vergleichswohnungen

Einige Städte und Gemeinden haben keinen Mietspiegel. Der Gesetzgeber gibt nicht vor, dass Verwaltungen einen Mietspiegel veröffentlichen müssen. Allerdings gilt für Gemeinden über 50.000 Einwohner ab 01.07.2022 das Mietspiegelreformgesetz vom 10. August 2021. Laut diesem Gesetz ist der Mietspiegel ab 50.000 Einwohnern verpflichtend.

In Gemeinden ohne Mietspiegel kann der Vermieter eine Mieterhöhung mithilfe von drei Vergleichswohnungen begründen. Der Vermieter benennt dazu mindestens drei Wohnungen, die in Lage, Größe und Ausstattung seiner Wohnung entsprechen. Die Vergleichswohnungen sind exakt zu benennen. Der Vermieter muss auf Verlangen einen Nachweis über aktuelle Miete und Ausstattung vorlegen. Eine Wohnungsanzeige ist hierbei ausreichend.

Hat der Vermieter bei der Mietpreisermittlung auf der Grundlage der Vergleichswohnungen einen Mietpreis oberhalb des Mietspiegels ermittelt, dann kann er diesen höheren Preis als Basis für die Anpassung verwenden.

Kein Mietendeckel bei Staffelmiete und Indexmiete

Bei vereinbarter Staffelmiete erhöht sich der Mietzins jährlich um einen festgelegten Betrag. Staffelmiete bedarf der Schriftform im Mietvertrag. Die Mieterhöhungen können innerhalb von drei Jahren die Kappungsgrenzen sowie die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten, wenn eine solche Erhöhung im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurde.

Gleiches gilt bei schriftlich vereinbarter Indexmiete. Die Mietanpassung bemisst sich nach der aktuellen Inflationsrate und wird in der Regel jährlich neu angepasst. Ist eine Staffelmiete oder Indexmiete schriftlich im Mietvertrag vereinbart, sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Die Kosten für Modernisierungen in Mietwohnungen/ Wohngebäuden können auf den/die Mieter umgelegt werden. Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 559 Abs. 1 BGB. Seit 01.01.2019 kann der Vermieter 8% der Investitionen dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen, vorher waren es 11%.

Grundsätzlich muss der Vermieter exakt differenzieren, ob es sich bei der Maßnahme um Instandhaltung (Werterhaltung) oder Modernisierung handelt.

Instandhaltung

Instandhaltung bezeichnet alle Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des gebrauchsfähigen Zustands der Immobilie notwendig sind. Allerdings gibt es zum Thema Heizungsanlage verschiedene Urteile. Ist z.B. die Heizungsanlage defekt kann der Vermieter die Heizung reparieren lassen. Es handelt sich dabei um eine Instandhaltung, diese ist nicht umlagefähig. Entscheidet der Vermieter eine neue, energiesparende Heizung einzubauen ist dies eine Modernisierung um somit umlagefähig. Aber die Kosten für die (nicht stattgefundene Reparatur) muss der Vermieter von der Investitionssumme abziehen. Alle Maßnahmen, die zur Werterhaltung dienen, können nicht auf Mieter umgelegt werden:

• Außenanstrich
• Rohrbruch, Austausch defekter Heizkörper
• alle Reparaturarbeiten
• Austausch von Teilen der Heizung wegen Defekt oder Verschleiß
• Aufzugsreparatur
• Austausch undichter/ defekter Fenster und Türen

Modernisierung

Bei einer Modernisierung werden Gebäudeteile neu gebaut oder installiert oder vorhandene Teile gegen moderne ausgetauscht. Für eine weitere vertragsgerechte Nutzung der Immobilien sind diese Maßnahmen nicht notwendig, aber sie erhöhen den Wert und verbessern in der Regel nachhaltig die Wohnverhältnisse.

Am Beispiel einer vollständigen energetischen Sanierung wird der Energieverbrauch erheblich reduziert, was in der Regel auch ein Vorteil für den Mieter ist:

• Dämmung der Fassade (15-30% Einsparung)
• Dach dämmen (15-30% Einsparung)
• Fenster und Türen (10-20% Einsparung)
• Dämmung der Heizungsrohre (5-10% Einsparung)
• Neue Heizung (30-40% Einsparung)
• Solarthermie Anlage (10-20% Einsparung)

Gerade im Bereich „Energetische Sanierung“ gibt es zahlreiche staatliche Förderprogramme, die Vermieter in Anspruch nehmen können. Diese reichen von zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen bis zu rückzahlungsfreien Zulagen für energetische Modernisierung. Nimmt der Vermieter diese Fördermöglichkeiten in Anspruch muss er die „Einsparung“ bei der Erhöhung der Miete wegen Modernisierung in Abzug bringen.

Nicht abschließend ist folgende Frage geklärt: Kann ein Mieter dem Vermieter, der aus persönlichen oder sonstigen Gründen die Förderprogramme nicht in Anspruch nimmt, die „theoretisch mögliche Einsparung“ vorhalten. Macht der Vermieter von den bestehenden Fördermöglichkeiten keinen Gebrauch, dann hat er die Möglichkeit der Kostenreduzierung bei der Modernisierung verwirkt. Ob sich dieser Verzicht trotzdem auf den vom Mieter zu tragenden teil auswirkt, wird derzeit von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Es empfiehlt sich in solchen Fällen eine anwaltliche Beratung.

Plant der Vermieter eine Modernisierung, dann gibt es einiges zu beachten:

• Modernisierungen müssen dem Mieter schriftlich angezeigt werden
• Es gilt eine 3-Monats-Frist (nach Ablauf dieser Frist kann der höhere Mietzins erhoben werden)
• Ist die Wohnung während der Modernisierung für den Mieter nur eingeschränkt nutzbar (anhaltender Schmutz, Baulärm, zeitweise nicht nutzbare Räume), kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen. Diese bedarf in jedem Fall der Schriftform. Die Anzeige der Mietminderung muss mit einer Mängelanzeige dem Vermieter zugestellt werden. Die Mängelanzeige sollte Details über Art und Umfang des Mangels bzw. Nutzungseinschränkung enthalten. Die Mietminderung bezieht sich immer auf die Warmmiete.
• Wird eine energetische Sanierung durchgeführt, kann der Mieter innerhalb der ersten drei Monate der Sanierung keine Mietminderung geltend machen. Grundlage dafür ist § 536, Absatz 1 a BGB
• Bei Mieterhöhung wegen Modernisierung müssen geltende Kappungsgrenze berücksichtigt werden.
• Innerhalb von sechs Jahren kann die Miete wegen Modernisierung nur um maximal 3 €/qm erhöht werden.
• Liegt die Miete unter 7 €/qm, darf die Erhöhung der Miete wegen Modernisierung maximal 2€/qm betragen (§ 559 Abs. 3a BGB).

Vereinfachtes Verfahren 

Ab 01.01.2019 können können Vermieter Mieterhöhungen nach Modernisierungen im vereinfachten Verfahren (§ 559c BGB) durchsetzen. Dieses vereinfachte Verfahren setzt voraus, dass die Kosten der Modernisierung unter 10.000 €/ Wohnung liegen.

Das vereinfachte Verfahren im einzelnen:

• In der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter dem Mieter erklären, dass er das vereinfachte Verfahren wählt.
• Die 10.000-€-Grenze gilt für 5 Jahre. Kosten früherer Modernisierungen innerhalb dieses Zeitraumes werden angerechnet.
• 30% der Modernisierungskosten sind als Instandsetzungspauschale abzuziehen. Der Abzug hat auch dann zu erfolgen, wenn keine Instandhaltungen in der Maßnahme enthalten sind.
• Werden verschiedene Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt und handelt es sich bei einem Teil der Maßnahmen um reine Instandhaltungsmaßnahmen, so müssen die Kosten, die auf diese Maßnahmen entfallen, zunächst herausgerechnet werden.
• Nimmt der Vermieter Drittmittel in Anspruch (öffentliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite bis 10.000€/Wohnung), muss er diese „Einsparung“ nicht mietsenkend berücksichtigen
• Wählt der Vermieter eine Mieterhöhung durch das vereinfachte Verfahren, kann er innerhalb von fünf Jahren (nach Zugang der Mieterhöhungsankündigung beim Mieter) keine weitere Mieterhöhungen für normale Modernisierung geltend machen.
• Der Vermieter kann die 10.000 € auch innerhalb von 5 Jahren durch mehrere kleinere Modernisierungsmaßnahmen ausschöpfen.
• Ein Einwand der finanziellen Härte (§ 559 Abs. 4 BGB) ist beim vereinfachten Verfahren nicht möglich.

Fazit

Es gibt wie immer im Leben zwei Seiten der Medaille: Hier sind es Vermieter und Mieter, die natürlich unterschiedliche Erwartungen haben: Vermieter wollen ihre Wohnungen rentabel vermieten, Mieter wollen zu möglichst günstigen Preisen Wohnraum mieten. Doch welche Rolle kann die Politik in diesem Zusammenhang spielen?

Eigentum an Wohnraum zu erwerben wird durch steigende Baukosten und hohe Zinsen immer schwieriger. Der Anreiz Wohneigentum zu erwerben, um es zu vermieten, ist unter den momentanen Bedingungen nicht mehr wirklich gegeben. Das Ziel der Ampel, 400.000 Wohnungen jährlich zu bauen, rückt derzeit in weite Ferne. Private Investoren halten sich aufgrund steigender Kosten für Baumaterial und Lohn bei Neubauten und Sanierungen sehr zurück. Aufgabe der Regierungskoalition sollte sein die Investitionen im Wohnungsbau zu befeuern und neue Fördermöglichkeiten zu entwickeln. Wirtschaftsminister Habeck hat 2023 dazu angekündigt das Programm für energetisches Bauen und Wohnen neu zu bewerten und entsprechende Beschlüsse zu fassen. Und man darf nicht vergessen, dass im Jahr 2022 rund 1,1 Millionen Flüchtlinge aus der Ukraine in Deutschland angekommen sind, was zur zusätzlichen Nachfrage von etwa 200.000 Wohnungen führt. Diese Zahl hatte Scholz und Habeck im Koalitionsvertrag noch nicht auf dem Schirm.

Wir dürfen also gespannt sein, ob die Bundesregierung in der Lage ist den Wohnungsbau 2024 wieder attraktiv zu machen.