Johannes Dalmann
Redakteur
Business-Leaders
„Es fehlt ein ESG-Katalog“. Insbesondere für Pflege- und Sozialimmobilien.
Das beklagte der Berliner Immmobilienprojektentwickler Dr. Bernd Schade (56), neuer Entwicklungschef der Adler Group S.A. und Vorstand der Consus Real Estate AG aus Berlin, wenige Tage, nachdem am 10. März 2021 die EU-Nachhaltigkeits(ESG)-Offenlegungsverordnung in Kraft trat, in der Immobilien Zeitung.
Die EU-Offenlegungsverodnung bedeutet für die Immobilien-Branche, so Dr. Schade: „Wer nicht ESG-konform baut, (könnte) bereits in den kommenden Monaten ernsthafte Schwierigkeiten in der Vermarktung von Gewerbeimmobilien bekommen.“
Zum fehlenden ESG-Katalog bemängelte Dr. Schade: „Dabei ist noch gar nicht definiert, was genau für die einzelnen Nutzungsarten und Gebäudeklassen nun den Richtlinien der EU entspricht und was nicht. Zwar gibt es beispielsweise das Kriterium der Absenkung des Wasserverbrauchs, doch erweisen sich wassersparende Armaturen für Hotels oder Pflegeimmobilien oft nicht als praktikabel.“
Sein Ruf wurde nun erhört
Auf Initiative der genossenschaftlichen Union Investment aus Frankfurt am Main wurde letztes Jahr in Köln vom dortigen Immobilienunternehmens-Berater Dr. Markus Bell (50), Geschäftsführer und Alleininhaber der Bell Management Consultants Real Estate GmbH (BMC) und geschäftsführender Gesellschafter der ESG Analytics GmbH, die Brancheninitiative ESG Circle of Real Estate (ECORE) gegründet. Sie hat mit Hilfe von Branchen-Akteuren innerhalb eines Jahres ein ESG-Scoring als Standard für den Immobilienmarkt erarbeitet, der nun seit ein paar Monaten in einem Pilotverfahren getestet wird.
Der Initiative gehören inzwischen rund 110 Investoren, Projektentwickler und Finanzinstitute an. Auch die ADLER Group, gehört dazu, zu der Dr. Schade am 1. November 2021 aus dem Vorstand der Berliner Bauwert AG hinübergewechselt ist.
Gemeinsames Ziel der Initiative ECORE ist die Etablierung eines belastbaren und marktfähigen Branchenstandards (ESG-Katalogs) zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilien und Portfolios.
ESG-Katalog: Health Care Immobilien sind anders als Wohn-, Büro- und Handelsimmobilien
Pflege- und Sozialimmobilien zu entwickeln, bleibt auch in Sachen Nachhaltigkeit (ESG – Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) eine besondere Herausforderung.
Deshalb haben 12 namhafte Vertreter dieser Assetklasse einen neuen ECORE-Fachausschuss Pflege- und Sozialimmobilien gegründet.
Ein Gründungsmitglied ist der Hamburger Projektentwickler MAGNA Real Estate AG
Das Unternehmen teilte am 9. November 2021 mit: MAGNA weitetet sein Nachhaltigkeits-Engagement in der Branchenitiative ECOR aus und bringt seine Expertise in den neu gegründeten ECORE-Fachausschuss Pflege und Sozialimmobilien ein.
Insbesondere für die Entwicklung von Pflege- und Sozialimmobilien hat die MAGNA Real Estate AG vor einem Jahr eigens eine MAGNA CARE GmbH am Firmenstandort am Altonaer Holzhafen (Große Elbstraße 61) gegründet, wie Business Leaders berichtete.
Die MAGNA CARE-Research-Chefin Julia Peters wurde nun zur ESG-Beauftragten der MAGNA-Unternehmensgruppe ernannt und als MAGNA-Vertreterin in den ECORE-Fachausschuss Pflege- und Sozialimmobilien entsandt.
Julia Peters bringt langjährige Erfahrung im Bereich Betreiberimmobilien mit
Julia Peters arbeitete vor dem Einstieg bei MAGNA CARE rund sechs Jahre als Leitung Research für einen der größten Real Estate Investoren im Healthcare-Sektor in Deutschland und Österreich. Zuvor war sie für eine auf die Marktbewertung von Wohn-, Büro- und Sozialimmobilien spezialisierte unabhängige Unternehmensberatung tätig.
Ihr MAGNA CARE-Teamchef und Geschäftsführer Tim Daniel Sauer (40) aus Aumühle sammelte bereits über sieben Jahre Erfahrung im Bereich Healthcare-Immobilien und verantwortete mehrere hundert Millionen Euro Transaktions- und Entwicklungsvolumen sowie das Portfoliomanagement mit 1,5 Milliarden Euro Assets unter Management bei einem führenden Real Estate Investor im Healthcare-Sektor.
Ziel: Nachhaltigkeitsstandards (ESG-Katalog) für Sozialimmobilien für die gesamte Branche
Julia Peters berichtet: „Bei der MAGNA Care integrieren wir bereits seit Gründung im vergangenen Jahr ESG-Kriterien in alle Prozesse – durch die Verwendung sogenannter Green Leases (grüne Mietverträge mit Verpflichtungen beider Parteien – Anmerkung der Redaktion) auch über die Projektentwicklung hinaus. Unser Know-how im Bereich Sozial- und Pflegeimmobilien und bei immobilienspezifischen Nachhaltigkeitsanforderungen werden wir in die ECORE-Initiative einbringen. Wir werden den wertvollen Austausch nutzen, um Nachhaltigkeitsstandards für Sozialimmobilien zu erreichen – als Unternehmen und für gesamte Branche.“
MAGNA ist auch eine Schnittstelle von ECORE zur Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Stuttgart und umgekehrt
MAGNA Real Estate AG: „Eine der großen Herausforderungen des Bau- und Immobiliensektors liegt in den kommenden Jahren im Nachhaltigkeitsbereich. Wir wissen, dass Projektentwicklung besser und nachhaltiger geht. Daher sind wir nicht nur Mitglied der Brancheninitiative ECORE, sondern engagieren uns auch in der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB).”
Die DGNB-Forschungsleiterin Dr. Anna Braune hat am 10. November 2021 eine Studie zu CO2-Emissionen von Bauwerken veröffentlicht.
Die gilt für alle Bauwerke, also auch für Pflege- und Sozialimmobilien
Ein zentrales Ergebnis: Gut ein Drittel aller Treibhausgasemissionen eines Gebäudes entstehen vor der tatsächlichen Nutzung – bei der Herstellung und Errichtung. Die Hebel zur Reduktion dieser verbauten CO2-Emissionen liegen unter anderem in der Bauweise, den Bauteilen mit großer Masse und der Nutzungsdauer der Baustoffe. Die Studie liefert Planenden und Auftraggebenden konkrete Benchmarks für ihre eigenen Bauprojekte.
Einfluss der Bauweise und Bauteile auf die CO2-Bilanz
Beim Vergleich der Herstellungsemissionen der Bauteile fallen die Decken mit mehr als einem Drittel besonders ins Gewicht, gefolgt von den Außenwänden und der Gründung. Unter den Gebäuden mit den höchsten CO2-Werten des Bauwerks befinden sich sehr hohe Gebäude mit einem starken Anteil an den Decken beziehungsweise den Innenwänden und Dächern. Die Betrachtung der Bauteile zeigt, dass neben der Wahl der Baustoffe ein enormes Reduktionspotenzial in den Bauteilen mit den größten Massen liegt. Dass auch die Nutzungsdauer der Bauteile eine wichtige Rolle spielt, macht der Blick auf den Lebenszyklus deutlich: Die mit dem Austausch von Bauteilen verbundenen Treibhausgasemissionen liegen ungefähr gleichauf mit denen der Gründung.
Tiefergehende Analysen notwendig und sinnvoll
Die Studie liefert eine Einordnung zu den CO2-Emissionen des Bauwerks, zeigt jedoch an einigen Stellen weiteren Forschungsbedarf auf. „Uns war es wichtig, Planenden und Auftraggebenden konkrete Benchmarks zu geben, die sie schon heute für ihre Projekte nutzen können“, sagt Braune. „Detaillierte Untersuchungen sind aber an vielen Stellen notwendig. Uns interessieren beispielsweise die Wechselwirkungen zwischen Bauwerk und Nutzung mit Blick auf den Lebenszyklus und der CO2-Fußabdruck der Gebäudetechnik. Wichtig wären auch eine genaue Betrachtung der Bauweisen und mehr Informationen zum Umgang mit den Baumaterialien am Lebensende des Gebäudes.“
Die DGNB nutzt diese und weitere Auswertungen, um ihre Benchmarks im Rahmen der Zertifizierung anhand aktueller Kennwerte anzupassen. Zudem sind bereits zwei Folgestudien geplant, die sich zum einen mit weiteren Nutzungstypen befassen und zum anderen den Fokus auf Vorzeigeprojekte legen, die in der Ökobilanz außerordentlich gut abschneiden. Interessierte können sich direkt bei der DGNB melden. Die ganze Studie ist kostenlos abrufbar unter: www.dgnb.de/studie-oekobilanzierung.
Die Branche muss gemeinsam einen ESG-Katalog erarbeiten
Jörn Reinecke (49) aus Hamburg, Vorstand der MAGNA Real Estate AG, kommentiert das Engagement des Unternehmens so: „Die Förderung einer nachhaltigen Entwicklung und der Kampf gegen den Klimawandel sind zentrale gesellschaftliche Herausforderungen. Diesen Herausforderungen können wir nur begegnen, wenn wir uns aktiv engagieren und gemeinsam an brancheneinheitlichen Lösungen und klaren Nachhaltigkeitsstandards arbeiten.“
Über MAGNA Real Estate AG, Hamburg
Die MAGNA Real Estate AG ist auf die Entwicklung von Wohn-, Büro- und Sozialimmobilien spezialisiert. Der stark wachsende Projektentwickler realisiert deutschlandweit Immobilienprojekte mit einem Entwicklungsvolumen (GDV) von rund 2 Milliarden Euro. Neben dem Kerngeschäft, der risikooptimierten Projektentwicklung in den Assetklassen Wohnen, Büro und Sozialimmobilien in sehr guten Lagen, erbringt die MAGNA Asset Management Dienstleistungen. Mit dem breiten Dienstleistungsspektrum ist die MAGNA Partner für institutionelle Investoren.
Über MAGNA Care, Hamburg
Die MAGNA Care GmbH, eine Tochter der MAGNA Real Estate AG aus Hamburg, erwirbt, entwickelt, plant und baut attraktive und nachhaltige Sozialimmobilien in Deutschland. Das Unternehmen hat sich der Entwicklung von voll- und teilstationären Pflegeeinrichtungen, Mehrgenerationenhäusern, Anlagen des betreuten Wohnens sowie ambulant betreute Wohngemeinschaften verschrieben. Das im HealthCare-Sektor erfahrene Team um Geschäftsführer Tim Sauer weist fundierte Expertise in den Bereichen Transaktion, Finanzierung sowie Development auf und verbindet dadurch Standort- und Projektentwicklungs-„Know-how“. Mit der Fokussierung auf attraktive Marktsegmente generiert MAGNA Care sowohl zukunftsfähige Produkte als auch nachhaltige Mehrwerte für Nutzer, Betreiber und Investoren. Dabei setzt das Unternehmen nicht nur auf Standorte in Metropolen. Aufgrund ihrer Strukturen ist MAGNA Care in der Lage auch kurzfristig Kapital zur Akquisition zur Verfügung zu stellen, dies gewährleistet ein Höchstmaß an Transaktionssicherheit. Großen Wert legen die Hamburger Sozialimmobilien-Entwickler auf die Integration von ESG-Kriterien, auch weil diese auf die Anforderungen besonders von institutionellen Investoren und Betreibern einzahlen.
Über das ECORE-Scoring-Modell
Anhand einer Punkteskala von null bis 100 können alle Stakeholder, wie zum Beispiel Mieter, Anleger und Investoren, erkennen, inwieweit eine Immobilie oder ein Portfolio die Klima-Ziele und ESG-Kriterien abbildet. Daraus leitet sich im Detail das operative Optimierungspotenzial einer Liegenschaft ab. Das Modell ist eine Open-Source und liefert einen konkreten Fahrplan, mit welchen Maßnahmen die ESG-Ziele erreicht werden können.
Das Scoring-Modell besteht aus den drei Clustern, Governance, Verbräuche und Emissionen sowie Asset Check. Im „Cluster I – Governance“ stehen Nachhaltigkeit und Management im Portfolio, Kommunikation und externe Qualitätssicherung (zum Beispiel Nachweise, Ratings) im Vordergrund. Analysiert wird hier unter anderem, ob Mieterausschlusskriterien angewendet oder grüne Mietverträge abgeschlossen wurden. Im „Cluster II – Verbräuche und Emissionen“ sind die zentralen Themen Energieverbrauch, CO2-Emissionen, Wasserverbrauch und Abfallaufkommen und die Bewertung „Paris-Ready“ (Abgleich mit den Zieldaten für 2030) zu nennen. Das „Cluster III – Asset Check“ umfasst acht qualitative Themenfelder: Gebäudeautomation, Hülle und Technik, Ressourcen, Nutzerkomfort, Ökonomie, Lage, Maßnahmen im Betrieb sowie Zukunftsfähigkeit.
Über ECORE-Gründer Bell Management Consultants (BMC), Köln
BMC aus Köln ist eine der führenden Beratungen der Immobilienwirtschaft in Deutschland, Schweiz und Österreich. BMC konzentriert sich auf vier Kerngeschäftsfelder: Management Beratung, Mergers & Acquisitions, Research & Datenanalyse sowie Initiativen & Konferenzen.
BMC hat in den letzten 12 Jahren Immobilienunternehmen beraten und bedeutende Benchmark- und Austausch-Plattformen initiiert und etabliert.
Über die DGNB, Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, Stuttgart
Seit ihrer Gründung 2007 hat sich die DGNB in Stuttgart als eine der am schnellsten wachsenden gesellschaftlich wirkenden Organisationen in Deutschland etabliert.
Dabei bringt die DGNB alle relevanten Teilnehmer der Bau- und Immobilienbranche unter dem Dach des nachhaltigen Bauens zusammen. Als größtes Netzwerk seiner Art in Europa ist die DGNB das Sprachrohr von rund 1.500 Mitgliedsorganisationen und vielen hundert Ehrenamtlichen, mit denen gemeinsam zukunftsorientierte Kriterien für die Erhöhung der Qualität von Gebäuden und Quartieren entwickelt werden. Im Fokus: Der Mensch, die Gesellschaft, die Wirtschaftlichkeit und die Umwelt gleichermaßen.
Um die Qualität von nachhaltigem Bauen erfass- und bewertbar zu machen, hat die DGNB 2009 ein ganzheitliches Zertifizierungssystem entwickelt, das die Umwelt, den Menschen und die Wirtschaftlichkeit gleichermaßen einbezieht und das über den gesamten Lebenszyklus. Als Planungs- und Optimierungstool zur Bewertung nachhaltiger Gebäude und Quartiere entwickelt, hilft dieses dabei, die reale Nachhaltigkeit in Bauprojekten zu erhöhen. Das DGNB System ist weltweit in der Anwendung und bewertet die Gesamtperformance eines Projekts anstatt einzelner Maßnahmen.
Über die Adler Group S.A.
Die Adler Group S.A. mit Steuersitz in Senningerberg im Großherzogtum Luxemburg und Kundenzentrum in Berlin Tiergarten (Am Karlsbad 11) ist nach Vonovia SE aus Bochum und Deutsche Wohnen SE aus Berlin Wilmersdorf Deutschlands drittgrößter börsennotierter Wohnungsvermieter. Zum 30. Juni 2021 besaß sie deutschlandweit 69.701 Mietwohnungen, davon 20.000 in Berlin. Ihre deutschen Tochtergesellschaften Adler Real Estate AG, ADO, Consus und WESTGRUND sitzen in Berlin Tiergarten.
Mit der Akquisition der Consus Real Estate AG bietet die Adler Group S.A. zudem eine integrierte deutsche Wohnplattform mit einer einzigartigen Build-to-hold-Pipeline sowie eine erfahrene Entwicklungsplattform für zukünftiges Wachstum. (FM)
Johannes Dalmann
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