Habona Report: Quartier – Renaissance der 15-Minuten-City

Die neue Ampel-Regierung hat sich jährlich 400.000 neue Wohnungen in Deutschland als Ziel gesetzt.

Doch die Stadtplaner und Projektentwickler stehen dabei vor ganz neuen Herausforderungen, um den Menschen im digitalen Zeitalter eine Lebensqualität zu garantieren.

Es geht nicht mehr um den Bau einzelner Häuser oder Häuserzeilen, sondern um den Bau kompakter Quartiere, wie sie unsere Gründungsväter der deutschen Städte im 13. Und 14. Jahrhundert erschaffen haben. Nur im modernen Gewand.

Warum lieben wir so sehr die historischen Altstädte, wie etwa die zum UNESCO-Kulturerbe erklärte Altstadt der Hansestadt Stralsund? Weil man alles in 15-Minuten erlaufen kann. Zu Nahversorgern wie Edeka, Lidl oder Rewe genauso wie zu Ärzten, Ämtern oder Sport- und Kultureinrichtungen, zu Schulen, Kitas, Altenheimen oder Kirchen. Und immer ist auf den Marktplätzen was los. Für pralles Leben reicht ein Blick aus dem Fenster.

Die monofunktionalen Wohngebiete (Schlafstätten), von denen man sich täglich auf den Weg zur Arbeit, zum Shopping, Arzt, Amt oder zum Freizeitspaß macht, mögen im Zeitalter von rauchenden Fabrikschornsteinen (ab 1920) nützlich gewesen sein. Im digitalen Zeitalter sind sie out. Sie sorgen für Staus. Rauben den Menschen Zeit und Lebensqualität. Und kollabieren in Krisenzeiten.

Corona hat es wie ein Brennglas sichtbar gemacht

Während Innenstädte, Shoppingcenter und Büroparks leer standen, pulsierte das nachbarschaftliche Leben. Und der Lebensmittelein­zelhandel und die Drogeriemärkte wurden regelrecht ge­stürmt.

Der Habona Report Sonderausgabe 2021 (für Handelsimmobilien-Spezialisten längst die Pflichtlektüre im Markt) bezeichnet die Nahversorger als „Taktgeber des Quartiers.“

Das Quartier wurde im Habona Report gar zur neuen Assetklasse erklärt. Kombiniert mit der Assetklasse Nahversorgungsimmobilien erweist sich das kompakte Quartier als online- und krisenresistent und für Anleger hochprofitabel.

Der Profit kommt aus dem Nutzungsverhalten der Quartierbewohner, die ihrerseits von der gewonnenen Lebensqualität profitieren.

In der Habona Report Sonderausgabe 2021 vom September 2021 sagte der Hamburger Studienautor und Stadtplaner Manuel Jahn (54), Head of Business Development bei der Report-Herausgeberin Habona Invest GmbH aus Frankfurt am Main: „Durch die Rückbesinnung auf gemischt genutzte Stadtgebiete profitieren die Menschen von einer höheren Lebendigkeit, Aufenthalts- und Nahversorgungsqualität.“

Quartier „für risikoaverse Investoren“

Johannes Palla (43) aus Frankfurt, geschäftsführender Mehrheitsgesellschafter (82,5 Prozent) der Frankfurter Habona Invest GmbH, sagt in Richtung Investoren: „Durch die Resilienz- und Frequenz-Vorteile haben sich Quartierszentren deutlich in Richtung des Core-Segments verschoben und sind damit auch für risikoaverse Investoren attraktiv.“

Und Guido Küther (39) aus dem hessischen Limburg an der Lahn, geschäftsführender Minderheitsgesellschafter (17,5 Prozent) der Habona Invest GmbH, resümierte am 8. Dezember 2021 anlässlich des Habona-Kaufs eines Nahversorgers mit ALDI und Getränkemarkt in Zeitz (Sachsen-Anhalt) für eine deutsche Versicherung in einer Presseerklärung: „Die Assetklasse Nahversorgung bietet unverändert sehr gute Investmentmöglichkeiten. Unsere Fokussierung auf Nahversorgungsimmobilien – die gerne auch in Quartiere integriert sind – hat sich nicht erst in der Pandemie als weitsichtig erwiesen. Ferner haben sich Nahversorgungsimmobilien in der Pandemie als online- und krisenresistent bewährt. Unsere hervorragende Expertise in diesem Marktsegment wird dabei zunehmend auch von institutionellen Anlegern wertgeschätzt.“

Quartier auch in A-Lagen: Das Ladensterben macht den Weg für kompakte Quartiere in den Innenstädten frei

Eine Kernbotschaft des Habona Reports 2021, der im März 2021 erschien, lautet: „Der Flächenabbau im Nonfood-Einzelhandel kommt den Innenstädten zu Gute. Ein deutlich geringerer Flächenbedarf bringt Bewegung in die Innenstädte. In der Folge fallender Mieten öffnen sich auch die A-Lagen für kosten-, service- und beratungsintensivere Konzepte, die lange zuvor aus den Innenstädten verdrängt wurden.“

In der Praxis wird bereits an lebendigen Quartieren gearbeitet.

Beispiel: Quartier Überseering 26 – „Modellstadt der Moderne“ in Hamburg City Nord

Der Hamburger Projektentwickler und Asset Manager MAGNA Real Estate AG treibt die Projektentwicklung des 32.000 m² großen Postbank-Grundstücks am Überseering 26 in der Hamburger City Nord voran.

Der 1985 errichtete Gebäudekomplex soll zu einem modernen und belebten Quartier mit vier Bauteilen entwickelt werden, von denen drei Platz für Büros und Gewerbenutzungen bieten. Ein Viertes wird moderne Wohneinheiten beherbergen. Geplant sind außerdem eine Kindertagesstätte und gastronomische Angebote im Erdgeschoss.

Behutsamer Stadtumbau steht bei dieser Quartiersentwicklung im Vordergrund. Ein Teil des Bestandes wird erhalten und mittels Ergänzungs- sowie Aufbauten zu einem modernen Gebäudekomplex umgeplant. Vorgesehen ist ein Mix aus attraktiven Wohn- und Gewerbeflächen nahe dem Stadtpark.

Die MAGNA Real Estate AG erwarb das Grundstück 2018 von der Deutschen Bank Privat- und Firmenkunden AG. Die Transaktion wurde von der BNP Paribas Real Estate vermittelt. Nach dem Auszug der Deutschen Bank, die das Gebäude für ein paar Jahre rückgemietet hat, und dem Erlangen der Baugenehmigung wird die MAGNA Real Estate AG voraussichtlich im dritten Quartal 2022 mit dem Bau beginnen. Das neue Quartier soll 2026 fertiggestellt werden.

MAGNA Real Estate AG: „Wir werden Teile des Gebäudebestands erhalten. Unsere Leitlinie ist, die ursprüngliche Idee der City Nord mit markanten Solitären im Grünen zu verwirklichen. So setzen wir nicht nur Maßstäbe bei der ausgewogenen Schaffung von Gewerbeflächen und dringend benötigtem Wohnraum, sondern auch bei der nachhaltigen Projektentwicklung.“

Jörn Reinecke (49) aus Hamburg, ebenfalls Vorstand der MAGNA Real Estate AG, kommentiert: „Wir freuen uns darauf, ein einmaliges Gebäudeensemble in exzellenter Lage zu entwickeln.“

Beispiel Quartier „Froschkönig“ für Alt und Jung zum Wohlfühlen in Düsseldorf Flingern

Der Kölner Quartiersentwickler pantera AG baut in Düsseldorf Flingern auf einem 25.859 m² großen Grundstück am Froschkönigweg Seniorenwohnungen, Serviced Apartments und Gewerbeeinheiten: Das Quartier Froschkönig.

Die geplanten Neubauten werden komplett projektiert und stehen zum Globalverkauf zur Verfügung.

Attraktiver Mix aus Wohnungen, Einzelhandel und Gewerbe geplant

 „Für uns steht damit die größte Projektentwicklung der Firmengeschichte an“, freut sich die pantera AG. Unter anderem sollen im Düsseldorfer Norden Wohnungen sowie kleine Einzelhandels- und Gewerbeflächen zur wohnortnahen Versorgung entstehen. „Die Weiterentwicklung der städtebaulichen Planung wird in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Düsseldorf geschehen, insbesondere um das Projekt mit den Bedürfnissen der Menschen im Stadtteil Flingern abzustimmen“.

Die Lage der pantera-Grundstücke ist ideal. Die Düsseldorfer Innenstadt und auch der Flughafen sind für die künftigen Bewohner mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr bequem erreichbar. Durch den S-Bahnhof Düsseldorf-Flingern gibt es zusätzlich eine schnelle Verbindung etwa nach Wuppertal, Bergisch Gladbach, Hagen, Neuss, Mönchengladbach, Kaarst oder Mettmann.

Architekt: „gänzlich neues und lebenswertes Quartier“

„Die Flächen am Froschkönigweg sind echte Filetstücke“, bestätigt Jan Foerster, Architekt und Geschäftsführer des Münchener Büros TEAMWERK ARCHITEKTEN. „Hier können Immobilien zu einem gänzlich neuen und lebenswerten Quartier zueinander finden, das für die künftigen Bewohner hoch attraktiv ist.“ Laut dem in enger Abstimmung mit der Stadt Düsseldorf befindlichen städtebaulichen Entwurf für die „Nutzungen Froschkönigweg“ sind in unmittelbarer Nähe der pantera-Projektentwicklung auch Sportstätten, Schulgebäude und ein Hotel denkbar. Foerster: „All das wird eine sehr hohe Lebensqualität ermöglichen, zumal auch attraktive Park- und Garten-Areale geplant sind.“

Hohe Nachfrage für Investitionen im Märchenland

Die pantera AG denkt nach Abschluss der Projektentwicklung und Erteilung einer Baugenehmigung am Froschkönigweg, der mit Straßen wie Dornröschenweg, Sterntalerweg oder Aschenbrödelweg das sogenannte Düsseldorfer Märchenland bildet, über die Weiterveräußerung an einen institutionellen Investor nach – auch etwa innerhalb eines sogenannten Share Deals. „Es gibt bereits jetzt für diese hervorragende Lage in der Landeshauptstadt eine rege Nachfrage von Investoren“.

Im Interview mit Business Leaders sagte die pantera AG: „Die neuartigen pantera Serviced Apartments ermöglichen das Leben in hochwertigem Wohnraum, sie sind alle barrierefrei und bieten ein Versorgungs- und Betreuungsangebot auf Top-Niveau. Der demografische Wandel verändert die Gesellschaft. Die Generation der sogenannten Best Ager etabliert neue Formen des Zusammenlebens, und wir stellen die notwendige Infrastruktur zur Verfügung.“

Über den Habona-Report

Der Habona-Report ist als immobilienwirtschaftliches Jahrbuch konzipiert, das mit dem Themenfokus Nahversorgung eine Lücke in den zahlreichen Publikationen der Immobilienbranche schließt. Der Habona-Report fasst unabhängige Untersuchungsergebnisse und Expertenmeinungen zu verschiedenen Fragestellungen der Konsum- und Immobilienforschung zusammen und stellt sie in den Kontext gesellschaftlicher Megatrends. Neben den alljährlichen Frühjahrsausgaben erscheinen anlassbezogen und unterjährig auch Sonderausgaben.

Über die Habona Invest GmbH

Die Habona Invest-Gruppe ist ein auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierter Fondsinitiator und Asset Manager mit Sitz in Frankfurt am Main. Das 2009 gegründete Unternehmen hat bisher acht geschlossene Publikums-AIF in den Bereichen Lebensmitteleinzelhandel und Kindertagesstätten, den offenen Publikums-Immobilienfonds Habona Nahversorgungsfonds Deutschland sowie drei offene Immobilienspezialfonds aufgelegt und über 850 Millionen Euro Eigenkapital platziert. Nach erfolgreicher Auflösung der ersten vier Privatanleger-Fonds managt Habona aktuell ein Immobilienvermögen von zirka 900 Millionen Euro.

Über die MAGNA Real Estate AG

Die MAGNA Real Estate AG ist auf die Entwicklung von Wohn-, Büro- und Sozialimmobilien spezialisiert. Der stark wachsende Projektentwickler realisiert deutschlandweit Immobilienprojekte mit einem Entwicklungsvolumen (GDV) von rund 2 Milliarden Euro. Neben dem Kerngeschäft, der risikooptimierten Projektentwicklung in den Assetklassen Wohnen, Büro und Sozialimmobilien in sehr guten Lagen, erbringt die MAGNA Asset Management Dienstleistungen. Mit dem breiten Dienstleistungsspektrum ist die MAGNA Partner für institutionelle Investoren.

Über die pantera AG

Neben dem Expansionsschwerpunkt Serviced Apartments setzt die pantera AG mit dem Hauptsitz in Köln und der Niederlassung in Berlin verstärkt auf die wohnwirtschaftliche Entwicklung ganzer Areale sowie auf Service-Wohnen für die Generation der Best Ager. „Insbesondere der größten Bevölkerungsgruppe in Deutschland, den sogenannten Babyboom-Jahrgängen, werden wir Angebote für ein völlig neues Lebensgefühl mit dem beginnenden Ruhestand anbieten“. Dabei zielt die pantera AG auf Projekte sowohl in den Metropolen als auch in kleineren Städten. Aktuell sind hier drei Bauvorhaben in Planung, das erste soll im Frühjahr 2022 – mit einem Investitionsvolumen von zirka 40 Millionen Euro – in Ratingen realisiert werden.

„Wir wollen 2021 ein weiteres Rekordergebnis erzielen. Die Projekt-Pipeline ist mit 16 Projekten und einem damit verbundenen Investitionsvolumen von rund 850 Millionen Euro gut gefüllt.“ (FM)