Die Hausverwaltung hat in einer Eigentümergemeinschaft eine zentrale Rolle. Sie ist für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich und soll dazu beitragen, ein angenehmes und harmonisches Zusammenleben der Eigentümer zu ermöglichen. Allerdings kann es in manchen Fällen vorkommen, dass die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht zufriedenstellend erfüllt oder sogar komplett versagt. In solchen Situationen kann es notwendig sein, die Hausverwaltung zu kündigen. Dieser Artikel beschäftigt sich mit den Gründen für eine Kündigung der Hausverwaltung, den rechtlichen Rahmenbedingungen und den Möglichkeiten, eine Hausverwaltung frist- oder sogar fristlos zu kündigen.

Gründe für die Kündigung der Hausverwaltung

Es gibt verschiedene Gründe für einen Immobilienbesitzer, die eine Kündigung der Hausverwaltung notwendig machen können: 

1. Untätigkeit der Hausverwaltung, wenn sie beispielsweise auf Anfragen der Eigentümer nicht reagiert oder notwendige Reparaturen nicht durchführt.
2. Inkompetenz der Hausverwaltung, wenn sie ihre Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt oder fehlende Fachkenntnisse aufweist.
3. Fehlende Transparenz der Hausverwaltung, wenn sie wichtige Informationen vorenthält oder undurchsichtige Abrechnungen erstellt.
4. Unzufriedenheit mit den Leistungen der Hausverwaltung, wenn diese dauerhaft und trotz Gesprächen und Bemühungen nicht behoben werden kann.

In folgendem werden wir die einzelnen möglichen Gründe zur Kündigung der Hausverwaltung genauer unter die Lupe nehmen.

Untätigkeit ein Grund zur Kündigung

Wenn die Hausverwaltung untätig bleibt und wichtige Maßnahmen nicht durchführt, kann dies ein Grund für eine Kündigung sein. Bevor Sie jedoch eine Kündigung wegen Untätigkeit aussprechen, sollten Sie versuchen, das Problem mit der Hausverwaltung zu klären und sie zur Durchführung der Maßnahmen aufzufordern. Es empfiehlt sich, diese Aufforderungen schriftlich zu dokumentieren, um im Falle einer späteren Kündigung einen Nachweis zu haben. Wenn die Hausverwaltung trotz wiederholter Aufforderungen untätig bleibt, können Sie die Kündigung aussprechen. In der Kündigung sollten Sie die Gründe für die Kündigung darlegen und auf die erfolglosen Aufforderungen zur Durchführung der Maßnahmen hinweisen. Wenn Sie einen Anwalt haben, sollten Sie diesen zu Rate ziehen, um sicherzustellen, dass die Kündigung rechtskonform und wirksam ist.

Gründe für eine Kündigung wegen Inkompetenz

Ein weiterer Grund, der eine Kündigung der Hausverwaltung rechtfertigen kann, ist Inkompetenz. Wenn die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt oder über unzureichende Fachkenntnisse verfügt, kann dies zu einer erheblichen Belastung für die Eigentümer führen. Mögliche Anzeichen für Inkompetenz sind zum Beispiel unvollständige oder fehlerhafte Abrechnungen, nicht durchgeführte oder schlecht durchgeführte Reparaturen oder mangelhafte Kommunikation mit den Eigentümern. Wenn die Inkompetenz der Hausverwaltung zu erheblichen Beeinträchtigungen führt, kann eine Kündigung der Hausverwaltung notwendig sein. Vor einer Kündigung sollte jedoch in der Regel zunächst versucht werden, das Gespräch mit der Hausverwaltung zu suchen und Verbesserungen zu erreichen. Auch Frank Schneider, Vorstandsvorsitzender der publiy AG weiß um die Wichtigkeit einer guten Hausverwaltung: „Die Hausverwaltung ist das Herzstück jeder Immobilie – sie sorgt dafür, dass alles reibungslos läuft und das Objekt seinen Wert behält. Deshalb legen wir bei publity größten Wert auf eine professionelle und engagierte Hausverwaltung, um unseren Kunden höchste Qualität und langfristige Rentabilität zu garantieren.“ Die publity AG bietet im Bereich des Immobilien-Assetmanagements und des Servicing von Kreditportfolios professionelle Dienstleistungen an, die auch die Verwaltung von Immobilien und die Strukturierung von Anlageprodukten umfassen. Die publity AG ist sowohl im Bereich des Immobilien-Assetmanagements ihrer Auftraggeber bzw. Kunden als auch hinsichtlich des gruppeneigenen Immobiliengeschäfts auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig. 

Fehlende Transparenz der Hausverwaltung

Eine fehlende Transparenz seitens der Hausverwaltung kann zu einem erheblichen Vertrauensverlust bei den Eigentümern führen. Oftmals fehlen wichtige Informationen oder die Hausverwaltung gibt keine Auskunft über getroffene Entscheidungen oder erfolgte Ausgaben. Auch undurchsichtige Abrechnungen können dazu beitragen, dass sich Eigentümer nicht ausreichend informiert und beteiligt fühlen. In der Regel sollten Eigentümer das Gespräch mit der Hausverwaltung suchen und um Aufklärung bitten. Wenn jedoch auch nach mehreren Versuchen keine zufriedenstellende Klärung erreicht wird, kann eine Kündigung der Hausverwaltung in Erwägung gezogen werden. Falls Sie momentan überlegen ein Haus oder eine Wohnung zu mieten schauen Sie hier vorbei.

Kündigung wegen Unzufriedenheit mit den Leistungen der Hausverwaltung

Eine allgemeine Unzufriedenheit mit den Leistungen der Hausverwaltung kann ein weiterer Grund für eine Kündigung sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht zufriedenstellend erfüllt, unzuverlässig ist oder die Kommunikation mit den Eigentümern schlecht funktioniert. Wenn es trotz Gesprächen und Bemühungen nicht gelingt, die Unzufriedenheit zu beseitigen, kann eine Kündigung der Hausverwaltung in Betracht gezogen werden.  Auch eine fristlose Kündigung kann in Ausnahmefällen in Betracht gezogen werden, wenn die Unzufriedenheit der Eigentümer sehr gravierend ist und die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung nicht mehr möglich erscheint.

Hausverwaltung kündigen: Was ist zu beachten?

Wenn Sie die Hausverwaltung kündigen möchten, gibt es einige wichtige Dinge zu beachten. Zunächst müssen Sie die Kündigungsfristen einhalten, die in Ihrem Vertrag mit der Hausverwaltung festgelegt sind. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Quartalsende, kann aber je nach Vertrag und individueller Vereinbarung variieren. Es ist daher ratsam, Ihren Vertrag sorgfältig zu lesen, um die genauen Kündigungsfristen zu erfahren. Des Weiteren ist es wichtig, die Kündigung schriftlich zu erklären und den Nachweis der Zustellung zu erbringen. Um sicherzustellen, dass die Kündigung wirksam wird, sollten Sie die Kündigungserklärung begründen und die Gründe für die Kündigung darlegen. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass die Hausverwaltung Ihre Kündigung nicht anfechten kann.

Neues Gesetz  zur Hausverwalterbestellung und Hausverwaltervertrag

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das auch Auswirkungen auf die Kündigung der Hausverwaltung hat. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Verwalterverträge eine maximale Laufzeit von fünf Jahren haben und nicht mehr automatisch verlängert werden dürfen. Zudem müssen Verwalter sich alle drei Jahre einer erneuten Bestellung durch die Eigentümergemeinschaft stellen. Diese Maßnahmen sollen die Transparenz und Kontrolle der Hausverwaltung erhöhen und den Eigentümern mehr Mitspracherecht geben. Es ist jedoch zu beachten, dass das Gesetz keine unmittelbaren Auswirkungen auf bestehende Verwalterverträge hat und diese weiterhin gekündigt werden können, wenn die vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden.

Fazit

Die Hausverwaltung ist verantwortlich für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und soll ein harmonisches Zusammenleben der Eigentümer ermöglichen. Wenn die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht zufriedenstellend erfüllt oder versagt, kann eine Kündigung notwendig sein. Es werden verschiedene Gründe für eine Kündigung genannt, wie Untätigkeit, Inkompetenz, fehlende Transparenz oder allgemeine Unzufriedenheit mit den Leistungen der Hausverwaltung. Bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, sollten die Eigentümer jedoch versuchen, das Problem mit der Hausverwaltung zu klären und Verbesserungen zu erreichen. Wenn alle Bemühungen scheitern, kann eine Kündigung ausgesprochen werden. Es wird empfohlen, einen Anwalt zu Rate zu ziehen, um sicherzustellen, dass die Kündigung rechtskonform und wirksam ist.

(FE)