In den letzten Jahren hat sich das Thema Crowdinvesting für Immobilien bzw. die Anlageklasse Private Real Estate Debt immer mehr etabliert. Dies ist auch ein Verdienst der Exporo AG mit Sitz in Hamburg. Mitgründer und Vorstand Simon Brunke hat die Chancen früh erkannt und war einer der ersten Anbieter in Deutschland. Inzwischen hat sich die Exporo AG zum Marktführer entwickelt und bietet nun auch Erneuerbare-Energien-Projekte an. Wie das funktioniert und was die Exporo AG auszeichnet, erklärt Simon Brunke im Interview.
Exporo eine digitale Plattform für Investitionsmöglichkeiten in Immobilien
Business Leaders: Exporo ist inzwischen seit zehn Jahren am Markt und hat bereits mehr als 1 Milliarde Euro Investitionskapital eingesammelt. Ein Meilenstein?
Simon Brunke: Auf jeden Fall. Tatsächlich sind es jetzt knapp 1,2 Milliarden Euro und mehr als 35.000 Investoren, darauf sind wir sehr stolz. Als wir 2014 gestartet sind, haben wir diesen Erfolg zwar angestrebt, aber in dieser Geschwindigkeit nicht erwartet. Es zeigt uns aber auch, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Im Laufe der Jahre haben wir unsere Prozesse immer weiter optimiert und den Marktgegebenheiten angepasst. Dabei haben wir unser Ziel, die Demokratisierung der professionellen Immobilienanlage, nie aus den Augen verloren. Insofern ist diese Summe eine Bestätigung unserer Arbeit.
Business Leaders: Lassen Sie uns von vorne beginnen. Crowdinvesting ist inzwischen aus den Kinderschuhen rausgewachsen und erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Aber längst nicht jeder kennt diese Anlageform. Wie würden Sie Ihr Geschäftsmodell in wenigen Worten beschreiben?
Simon Brunke: Vereinfacht gesagt betreibt Exporo eine digitale Plattform für Investitionsmöglichkeiten in Immobilien angefangen von Bestandsimmobilien, über Sanierungsprojekte bis hin zu Neubauten. Dies wird auch als Crowdinvesting oder kurz Schwarmfinanzierung bezeichnet. Wir ziehen es jedoch vor, anstelle des Begriffs Crowdinvesting den Begriff der Anlageklasse Private Real Estate Debt zu verwenden. Exporo bietet Anlegern die Möglichkeit, sich mit kleinen Beträgen an diesen professionellen Immobilienprojekten in der Regel aus dem Bereich Wohnen zu beteiligen. Das ist das eigentlich Neue, denn bisher war diese Form der Immobilieninvestition nur professionellen Anlegern vorbehalten.
Simone Brunke, CEO Exporo AG: „Exporo bietet Anlegern die Möglichkeit, sich mit kleinen Beträgen an diesen professionellen Immobilienprojekten in der Regel aus dem Bereich Wohnen zu beteiligen. Das ist das eigentlich Neue, denn bisher war diese Form der Immobilieninvestition nur professionellen Anlegern vorbehalten.“
Konkret geht es um die Finanzierung von Immobilienprojekten, für die zusätzliches Kapital benötigt wird. In der Regel werden diese Projekte mit Eigenkapital und Fremdkapital von Banken finanziert. Als dritte Finanzierungsquelle kommen so genannte alternative Finanzierungsformen hinzu. Diese bieten wir mit Exporo an. Diese Finanzierungsform wird auch als Mezzanine-Kapital bezeichnet, da es sich um eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital handelt. Dies hat Vorteile für Projektentwickler, die ihre Gesamtfinanzierung häufig nur mit Mezzanine-Kapital realisieren können, aber auch für Investoren, die sich mit geringen Einlagen und einer relativ hohen Verzinsung an solchen Projekten beteiligen können. Dies gilt im Übrigen auch für professionelle Investoren, die auf diese Weise ihr Portfolio leichter diversifizieren können. Die durchschnittliche Laufzeit unserer Projekte liegt bei 21 Monaten. Danach kommt es zum Exit und das investierte Kapital wird zuzüglich Verzinsung an die Investoren zurückgezahlt. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre konnten wir eine Durchschnittsrendite von 6,8 Prozent erreichen.
Simon Brunke: Unsere Arbeit endet erst, wenn das eingesetzte Geld zuzüglich der Verzinsung an die Investoren zurückgezahlt wurde.
Business Leaders: Mit welchen Renditen können Investoren dabei rechnen?
Simon Brunke: Diese haben sich durch die aktuelle Marktsituation nochmals deutlich verändert. Derzeit bieten wir die meisten Projekte mit einer Verzinsung zwischen 8 und 9 Prozent an. Aber, und das möchte ich betonen, eine Investition in Immobilienprojekte ist keine Sparanlage, sondern immer mit einem Risiko verbunden. Wir haben bei Exporo sehr qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die sich in der Tiefe des Immobiliengeschäfts auskennen, und wir haben detaillierte Prozesse etabliert, mit denen wir versuchen, das Risiko auf ein Minimum zu reduzieren. Das gelingt uns auch, aber ein Restrisiko können wir nie ganz ausschließen. Entscheidend ist, dieses Risiko transparent zu machen, damit die Investoren vor ihrer Investitionsentscheidung darüber informiert sind. Und wir kommunizieren aktiv mit unseren Investoren und erläutern bestimmte Entwicklungen und klären über das weitere Vorgehen auf, wenn es mal zu unplanmäßigen Entwicklungen kommt. Wir begleiten also den ganzen Prozess. Unsere Arbeit endet erst, wenn das eingesetzte Geld zuzüglich der Verzinsung an die Investoren zurückgezahlt wurde.
Business Leaders: Wer sind denn die typischen Investoren auf Exporo?
Simon Brunke: Es ist wirklich sehr gemischt, aber es gibt einige Besonderheiten. Die Mehrheit unserer Anleger ist männlich. Das hat aber wohl weniger mit unserer Plattform zu tun, als mit der immer noch weit verbreiteten Rollenverteilung, dass Männer sich um die Geldanlage kümmern. Spannender ist das durchschnittliche Investitionsvolumen. Es liegt bei rund 3.000 Euro pro Einzelinvestition. Interessant ist auch das weitere Verhalten der Investoren. In der Regel wird nach der ersten Investition in relativ kurzer Zeit in ein weiteres Objekt investiert. Im Durchschnitt ist ein Investor in 5 bis 6 Projekte investiert. Da wir etwa 50 bis 60 Investitionsmöglichkeiten pro Jahr anbieten, investiert der durchschnittliche Anleger in etwa jedes zehnte Projekt. Das bedeutet, dass unsere Kunden selbstbestimmte, aufgeklärte Investoren sind, die sehr bewusst mit ihrem Geld umgehen.
Business Leaders: Sie sprachen eben schon die schwierigere Marktlage an. Wie sehen Sie die aktuellen Entwicklungen und wie wirken sich diese auf Ihr Geschäft aus?
Simon Brunke: Momentan ist der Markt unter Druck. Da spielen verschiedene Faktoren zusammen, zu denen vor allem die hohen Preise und die hohen Zinsen zählen. Das führt dazu, dass Kredite prolongiert werden müssen, oder dass Projekte nicht zustande kommen. Aber diese Entwicklung bietet auch für die Anleger höhere Zinsen. Ich sagte ja bereits, dass wir momentan bei 8 bis 9 Prozent liegen.
Gleichzeitig profitieren wir jetzt davon, dass wir in der Vergangenheit unsere Hausaufgaben gemacht haben und uns auch in der aktuellen Lage an die veränderten Bedingungen anpassen. Wir stellen sehr hohe Anforderungen an die Projekte, deren Finanzierung und vor allem auch an die Projektentwickler. Wir sondieren ständig den Markt nach lukrativen Projekten und wie bekommen sehr viele Projekte angeboten. Von 50 potenziellen Projekten landen am Ende vielleicht 5 auf unserer Plattform. Diese intensive Vorauswahl hilft uns die Risiken zu minimieren. Dazu kommt, dass wir erst in die Finanzierung einsteigen, wenn die Projektentwicklung bereits in einem reiferen Stadium ist. Wir investieren beispielsweise nicht in Projekte, für die noch keine Baugenehmigung vorliegt.
Simone Brunke: „Investitionen in Immobilien sind mit Risiken verbunden sind, auch wenn wir bei Exporo dies durch unsere Prozesse minimieren. Deshalb empfehlen wir unseren Anlegern zu diversifizieren.“
Mit dieser Vorgehensweise konnten wir bislang die Risiken sehr gering halten. Natürlich kann es zu Bauverzögerungen kommen, davon waren wir bereits betroffen. Aber dafür erhalten die Investoren dann eine höhere Verzinsung, die in Form von Strafzinsen beim Projektträger anfällt. Ich möchte aber nochmal betonen, dass Investitionen in Immobilien mit Risiken verbunden sind, auch wenn wir dies durch unsere Prozesse minimieren. Deshalb empfehlen wir unseren Anlegern zu diversifizieren. Genau diese Möglichkeit bietet Exporo durch die niedrige Einstiegshürde von 500 Euro.
Business Leaders: Wie sieht es bei einem Ausfall des Kredits aus?
Simon Brunke: Auch da kommt unsere vorausschauende Arbeitsweise zum Tragen und eine Anpassung unserer Strategie. Bereits seit einiger Zeit vergeben wir keine klassischen Nachrangdarlehen mehr, so wie es in dieser Anlageklasse durchaus noch üblich ist. Vielmehr vergeben wir echte Kredite, die erstrangig oder nachrangig sein können. Die sind mit den festen Rückzahlungsterminen versehen und mit den üblichen Sicherheiten belegt, die wir im Zweifelsfall auch vollstrecken können. Werden die Zahlungstermine nicht eingehalten, werden Strafzinsen fällig, von denen dann wie schon gesagt die Anleger profitieren. Der große Vorteil ist aber noch ein anderer. Als Kreditgeber sitzen wir direkt mit am Tisch, wenn es zu Problemen kommt. Das bedeutet, wir können Einfluss nehmen und auf diesem Weg Projekte auch bei Schwierigkeiten zu einem erfolgreichen Ende führen.
In der Vergangenheit hatten wir immer mal wieder mit nicht fristgerechten Rückzahlungen zu tun. Das triff auf etwa 25 Prozent der Projekte zu, die sich meist nur um wenige Monate verzögert haben. Dann greift aber immer der Strafzins, so dass die Investoren am Ende von der Verzögerung bzw. Laufzeitverlängerung profitieren. Die Strafzinsen sind der Anreiz für den Projektentwickler, die Zahlungstermine einzuhalten. Dazu möchte ich aber noch betonen, dass wir fast 60 Prozent unserer Projekte schon vorzeitig zurückzahlen konnten und den Rest zum vereinbarten Rückzahlungstermin. Die Quote für den Totalausfall leibt bei etwa einem Prozent.
Immobilienprojekte müssen harten Kriterien erfüllen und zu Exporo passen
Business Leaders: Wie kann man sich den Prozess der Projektauswahl vorstellen?
Simon Brunke: Wir haben in Hamburg ein großes Team an Experten aus den unterschiedlichen Bereichen, die für die Beurteilung von erfolgreichen Immobilienprojekten wichtig sind. Aus der Vielzahl an potenziellen Projekten entscheiden wir erstmal, ob ein Angebot überhaupt unsere grundlegenden Kriterien erfüllt. Ist zum Beispiel Eigenkapital vorhanden, soll die Immobilie in Deutschland realisiert werden und liegt bereits eine Baugenehmigung vor. Ist nur eines dieser Kriterien nicht erfüllt, lehnen wir das Angebot ab. Kommen wir aber zu dem Schluss, das angebotene Projekt könnte zu Exporo passen, dann tritt die sogenannte Pre-Due-Dilligence in Kraft. Dann wird nach Immobiliengesichtspunkten, betriebswirtschaftlichen Kriterien und unter Finanzierungsgesichtspunkten analysiert und bewertet. Erst wenn alle diese Prüfungen erfolgreich gemeistert wurden, kommt es zur Vertragsunterzeichnung und das Projekt wird auf unserer Plattform angeboten.
Investition in erneuerbare Energien nach den gewohnten Standards
Business Leaders: Inzwischen bietet Exporo auch die Möglichkeit, in erneuerbare Energien zu investieren. Wie sieht das konkret aus?
Business Leaders: Ja, wir haben damit begonnen, weil dieser Markt enorme Wachstumschancen bietet und derzeit viel Kapital benötigt wird, um die geplanten Projekte zu realisieren. Das Interesse wurde uns von unseren Kunden immer wieder signalisiert, so dass wir uns entschlossen haben, ein Team in diesem Bereich aufzubauen. Die ersten Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien sind bereits finanziert, weitere werden in Zukunft folgen. Das Prinzip ist das gleiche wie bei unseren Immobilienprojekten. Unser Team sondiert den Markt und wir stellen einige ausgewählte Projekte, derzeit vor allem Photovoltaik, mit kurzen Laufzeiten von 1 bis 2 Jahren und ähnlichen Renditen auf unsere Plattform. Bisher haben wir direkt erstrangige Darlehen vergeben, aber wir prüfen auch Angebote für nachrangige Darlehen.
Exporo hat als eines der ersten Unternehmen in Deutschland eine ECSP-Lizenz erhalten
Business Leaders: Und es gab noch eine weitere Neuigkeit, Exporo hat als eines der ersten Unternehmen in Deutschland eine ECSP-Lizenzierung erhalten. Was ist das, welche Vorteile bietet das Exporo und wie können Anleger davon profitieren?
Simon Brunke: Ja, genau. Dahinter verbirgt sich eine europäische Verordnung, die einen einheitlichen Rechtsrahmen schafft, um Crowdfunding innerhalb der Europäischen Union zu ermöglichen. Deutschland hat lange gezögert, während in anderen Ländern bereits zahlreiche Lizenzen vergeben wurden. Seit Dezember gehören wir zu den wenigen Anbietern in Deutschland, die über eine solche Lizenz verfügen. Ich sehe darin große Wachstumschancen für unsere Plattform und interessante Investitionsmöglichkeiten für unsere Investoren. Bisher haben wir nur Projekte in Deutschland angeboten, jetzt können wir auch lukrative Projekte im europäischen Ausland anbieten. Das wird vor allem für Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien interessant. Zum anderen können sich Europäer aus anderen Ländern nun ohne regulatorische Hürden an unseren Projekten in Deutschland beteiligen. Das vergrößert den Markt insgesamt und erweitert unsere Möglichkeiten.
Business Leaders: Wie blicken Sie auf die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt?
Simon Brunke: Der Markt ist unter Druck, keine Frage. Aber wir sehen auch erste Anzeichen einer Entspannung, zum Beispiel an der Zinsfront. Ich rechne damit, dass es in zwei bis drei Jahren auch wieder Wertsteigerungen geben wird. In der aktuellen Situation muss man sehr genau hinschauen, aber insgesamt bietet die Assetklasse nach wie vor attraktive Chancen. Betroffen sind jetzt vor allem Projektentwickler, die ihre Immobilien in einem schwachen Markt mit geringer Nachfrage verkaufen müssen, weil sie Liquidität benötigen. Wir haben es also vor allem mit einem Liquiditätsproblem zu tun, da die auslaufenden Zinsbindungen nun die Kapitalkosten in die Höhe treiben. Insgesamt ist Vorsicht geboten, aber ich blicke optimistisch in die Zukunft.
Noch mehr Informationen zu Crowdinvesting für Immobilien und die Anlagemöglichkeiten auf der digitalen Plattform von Exporo finden Sie auf SQUAREVEST. Hier geht es direkt zur Webseite von Exporo mit zahlreichen lukrativen Anlagemöglichkeiten in Immobilien und Projekte der erneuerbaren Energien.
