Ralph Hamers – CEO der UBS: Zinswende in Sicht – platzt die Immobilienblase bald?

CEO Ralph Hamers (UBS-Bank) warnt vor einer drohender Immobilienblase. Preissteigerungen am Immobilienmarkt sind Fluch und Segen zugleich. Eigentümer und Investoren fürchten sich vor einer drohenden Immobilienblase, Käufer warten lieber noch mit dem Hauskauf. Wie geht es nun wirklich mit den Immobilienpreisen weiter?

UBS betrachtet Immobilien in Frankfurt am Main

In Frankfurt und weiteren Metropolen bewertet die Schweizer Großbank UBS in einer kürzlich vorgelegten Studie das Risiko einer Immobilienblase laut besonders hoch. Die Preise sind derzeit auf einem sehr hohen Niveau und haben im ersten Halbjahr 2022 deutlich zugelegt. Wegen der gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten können sich immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten. Es gibt aber ein Problem bei einer Immobilienblase: „Ihre Existenz ist nicht bewiesen, solange sie nicht geplatzt ist“, sagt UBS-Experte Holzhey. „Eine Veränderung des makroökonomischen Umfelds, ein Stimmungsumschwung bei den Anlegern oder ein erheblicher Angebotsüberschuss könnte einen Rückgang der Immobilienpreise auslösen.“

Aber auch Wohnimmobilien abseits der Städte sollen sich im vergangenen Jahr nach Einschätzung der Bundesbank stark verteuert haben. Zu einer hohen Nachfrage kommen anhaltende Lieferengpässe bei Baumaterialien. Prognose der Bundesbank: 2022 wird sich die Situation nicht wesentlich verbessern, es zeichnet sich global noch keine Entspannung der Lieferketten ab. Die Bundesbanker warnen bereits seit Längerem vor einer Immobilienblase 2022, spätestens 2023.

Mit der extremen Kostenentwicklung bei der Finanzierung und in der Baubranche befasste sich nun der EU-Risikorat ESRB. Nicht nur in Deutschland, sondern auch in anderen europäischen  Ländern schätzte der Rat ein, dass sich die Preise für Immobilien deutlich erhöht haben.

Der bei der Europäischen Zentralbank angesiedelte Risikorat der EU erhob Schätzungen, die auf eine „hohe und wachsende Überbewertung“ der Immobilien hindeuten. Deutschland müsse deutlich Maßnahmen gegen diesen Preisschub ergreifen. Dazu empfahl der Rat in der Immobilienfinanzierung eine Obergrenze beim Verhältnis von Kredithöhe zu Immobilienwert einzuführen.

Matthias Holzhey, Leiter Real Estate Investment in der Vermögensverwaltung: „Mit der Zinswende treten neue Ungleichgewichte zum Vorschein.“ Wenn nur wenige Käufer die hohen Immobilienpreise zahlen können, erfolgt eine Antwort des Marktes – die Immobilienblase droht zu platzen.

CEO Ralph Hamers untersucht internationale Metropolen auf Immobilienblasen

Die UBS Großbank unter CEO Ralph Hamers untersuchte 25 internationale Metropolen nach Anzeichen einer Preisblase.

Folgende Kriterien wurden dabei berücksichtigt:

• Verhältnis von Hauspreisen zu Haushaltseinkommen
• Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten
• Kreditvolumen
• Bautätigkeit

Frankfurt und München weisen bei den untersuchten Metropolen der EU die größten Risiken einer Immobilienblase auf. International steht Toronto auf dem 1.Platz, Zürich und Hongkong folgen. In Städten wie New York, San Francisco oder Sydney die Preise zwar überbewertet, ein Risiko einer Blasenbildung sehen die UBS Ökonomen dort nicht.

Als „fair bewertet“ schätzen sie die Immobilienmärkte etwa in Mailand, Warschau und Dubai ein.

Bundesbank-Vorstand Joachim Wuermeling dazu: „Der Immobilienmarkt ist verwundbar.“ Der Vizepräsident der Schweizerischen Notenbank (SNB) Fritz Zurbrügg: „Vor diesem Hintergrund schätzt die SNB die Verwundbarkeiten an den Immobilien- und Hypothekarmärkten aktuell als hoch ein“. Man sei besorgt, weil viele neu vergebene Hypotheken für Hauskäufer perspektivisch schwer zu tragen seien. 

Das Problem bei einer Immobilienbase: Ihre Existenz ist nicht bewiesen, solange sie nicht geplatzt ist, sagt UBS-Experte Holzhey. „Eine Veränderung des makroökonomischen Umfelds, ein Stimmungsumschwung bei den Anlegern oder ein erheblicher Angebotsüberschuss könnte einen Rückgang der Immobilienpreise auslösen.“

Ist ein Ende der steigenden Finanzierungskosten in Sicht?

Hauskäufer mussten immer höhere Kredite aufnehmen. Mitte 2022 waren das im Schnitt um sieben Prozent. „Höhere Verschuldung bedeutet auch höheres Risiko“, so der UBS-Experte Holzhey. Steigende Zinsen haben die Finanzierungskosten für Immobilien drastisch erhöht.

Die UBS-Ökonomen haben folgendes untersucht:

• Größe der Wohnung, die ein mittlerer Angestellter mit seinem Gehalt in Innenstadt-Lage kaufen kann
• von Mitte 2021 bis Mitte 2022 ist die Größe der Wohnung, die ein durchschnittlicher guter Verdiener finanzieren kann, von 92 qm auf 55 qm gesunken
• in Frankfurt und München liegt dieser Wert unter 50 qm

Diese Einschätzungen der UBS-Experten sind identisch mit den Daten der Bundesbank. Die jährlichen Zinskosten für eine Hypothek mit 5-10jähriger Laufzeit sind wesentlich schneller gestiegen als die verfügbaren Haushaltseinkommen. 

Immobilienpreise bald wieder normal?

Aus Sicht des CEO Ralph Hamers ist es daher nur eine Frage der Zeit, bis der Hauspreis-Boom zu einem Ende kommt. Besonders sichtbar seien die ersten Anzeichen in Frankfurt. „Die zweistelligen Preissteigerungen am Frankfurter Wohnungsmarkt sind zum Stillstand gekommen.“  2023 wird mit einem geringeren Wirtschaftswachstum und hohen Finanzierungskosten den Markt wieder auf ein normales Maß regulieren. Die UBS-Experten kommen zum Ergebnis: „Die Hauspreise dürften auf ein Niveau zurückgehen, das durch die Fundamentaldaten gerechtfertigt ist.“ Ein deutlicher Rückgang der Immobilienpreise sei jedoch nicht in Sicht.

Die Finanzaufsicht BaFin hat auch auf diese Risiken reagiert und fordert von den Banken künftige vorsorglich mehr Sicherheiten bei der Vergabe von Krediten. Deutsche Kreditinstitute sollen bis 1. Februar 2023 einen zusätzlichen Kapitalpuffer von 0,75 bis 2,75 % ansparen. Dazu sind etwa 20 Milliarden Euro nötig, die durch die Finanzinstitute zusätzlich erwirtschaftet werden müssen. Experten gehen davon aus, dass auch diese Vorgabe der BaFin den momentanen Höhenflug der Kreditzinsen beschleunigt.

HZ

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