Soll ich 2024 eine Wohnung kaufen oder besser mieten?

Einfach der Klassiker: Mitte dreißig, Single, 3.500,00 € netto monatlich und extrem kreditwürdig, 99,3% Schufa Score. Der Banker nervt schon laufend, von wegen Investitionen, ETF und Immobilien. Da kauft man sich doch schnell mal eine Wohnung für die Altersvorsorge. Die Finanzierung läuft über 30 Jahre, die Mieteinnahmen deckeln die Kreditrate. Geht man dann selbst in Rente, ist die Wohnung abgezahlt und kann für den doppelten Preis weiterverkauft oder selbst bewohnt werden. Und die Frage „kaufen oder mieten“ spielt in diesem Moment keine Rolle. 

Soweit die Theorie. Die Praxis kann oft anders aussehen: Man vermietet die Wohnung an Mietnomaden, die man trotz Mietschulden nicht rausgeklagt bekommt oder die Mieter hinterlassen ein Feld der Verwüstung beim Auszug, Sanierung folgt, Eigentümer zahlt. Oder es kommt ein Zinsjahr wie 2023 und man benötigt eine Anschlussfinanzierung. Drei Prozent Zinsdifferenz ergeben bei der Kreditrate schnell mal 500 € mehr monatliche Belastung, die man nicht auf die Miete umlegen kann. Oder große Reparaturen oder Anliegerpflichten werden fällig. Dann platzt schnell der Traum von der Altersvorsorge und die Vorsorge wird zur finanziellen Albtraum.

Kaufen oder mieten 2024?

Kaufen oder mieten 2024? Zugegeben, ein schwieriges Jahr für den Erwerb von Wohneigentum. Das bedeutet aber nicht, dass ein Immobilienkauf 2024 nicht zu empfehlen ist. Wie sagen die Juristen immer : „…es kommt darauf an…“. Auch beim Kauf von Wohneigentum kommt es darauf an, ob man gerade jetzt „seine“ Immobilie gefunden hat, die dazu auch noch bezahlbar ist. Dann sollte man nicht zu lange warten, sonst schnappt ein anderer Interessent zu.

Der Kauf von Wohneigentum wird oft emotional entschieden. Gerade junge Familien wollen Wurzeln schlagen, sich selbst in ihren eigenen vier Wänden verwirklichen und … ohnehin haben die Freunde alle ein Haus. Das können Gründe sein, die Menschen zum Kauf einer Immobilie bewegt. Doch neben den emotionalen Entscheidungen sollte auch die Vernunft eine Rolle spielen, denn man bindet sich oft sehr lange an ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Und wie fast alles im Leben gibt es auch bei der Entscheidung „kaufen oder mieten“ zwei Seiten der Medaille.

Flexibel oder ortsgebunden

Erwirbt man eine Immobilie, die man selbst bewohnen will,  geht man eine langfristige Bindung mit einen bestimmten Wohnort ein. In unserer turbulenten Zeit kann kaum ein Arbeitgeber versprechen, ob es ihren Job in 10 Jahren noch gibt bzw. ob das Unternehmen bis dahin noch besteht. Lässt man sich an einem Ort nieder, an dem die Auswahl der Arbeitsstellen gering ist kann das langfristig zur Falle werden. Muss man seinen Job durch widrige Umstände wechseln, kann es durchaus vorkommen, dass man für die neue Arbeit große Entfernungen zurücklegen muss. Ob der Preis der langen Fahrstrecke immer das selbst bewohnte Haus wert ist, muss jeder selbst entscheiden. Fakt ist aber, dass man sich mit selbst bewohnten Wohneigentum in eine gewisse Abhängigkeit begibt.

Bewohnt man eine Mietwohnung oder hat ein Haus zur Miete,  kann man ohne weitere Probleme seinen Lebensmittelpunkt an einen anderen Ort verlegen. Kündigungsfrist eingehalten, neue Wohnung gemietet und fertig. Gerade bei jungen Menschen, die vielleicht eine Karriere in ihrem Beruf anstreben, kommt es häufig vor, dass ein Ortswechsel für die berufliche Tätigkeit vom Arbeitgeber gefordert wird. Ist man dann durch Haus oder Wohnung ortsgebunden, kann der Traum vom beruflichen Aufstieg schnell beendet sein, wenn man nicht umzugsbereit ist. Will man als Arbeitnehmer flexibel bleiben, sollte man mit dem Erwerb von Wohneigentum noch warten. Alternativ kann man natürlich auch Wohneigentum an andere Personen vermieten, wissend, dass man sein Eigentum für einen bestimmten (Miet-) Zeitraum in fremde Hände gibt.

Gestaltungsmöglichkeiten

Jeder, der schon einmal eine Mietwohnung bewohnt hat kennt die Klauseln im Mietvertrag:

• Vor der Übergabe der Mietsache (Auszug) ist der ursprüngliche Zustand der Mietwohnung wieder herzustellen.
• Bauliche Veränderung sind nicht gestattet und bedürfen der Zustimmung des Vermieters.
• Das Halten von Haustieren ist nicht gestattet.
• Die Nachtruhe von 22.00 bis 6.00 Uhr und die Sonntags- bzw. Feiertagsruhe ganztags sind einzuhalten.

So oder so ähnlich steht es in vielen Mietverträgen in Deutschland. Der Mieter bewohnt ein Haus oder eine Wohnung auf Zeit und kann nicht so einfach tun und lassen was ihm gefällt. Einige Dinge sind verboten oder man muss den Vermieter um sein Einverständnis bitten.

Anders sieht es aus, wenn man eine Wohnung oder ein Haus gekauft hat und selbst darin wohnt. Da kann man sich frei entfalten. Die Vorteile liegen auf der Hand, besonders wenn ein Neubau geplant ist und man seine eigenen Ideen in der Planungsphase verwirklichen kann. 

Instandsetzung/ Instandhaltung

Die Heizung ist defekt, es ist Samstag Abend, draußen sind minus 10 Grad Celsius. Kein Problem. Da ruft man schnell mal den Vermieter an und schildert den Fall. Der Havariedienst  wird vom Vermieters beauftragt, denn der muss sich kümmern (und bezahlen). 

Oder Ziegel sind durch den Sturm in der letzten Nacht vom Dach gefallen, kein Problem (für den Mieter). Ein Anruf beim Vermieter genügt, der muss sich um die Verkehrssicherheit seiner Mietsache kümmern und alle notwendigen Maßnahmen zur Sicherheit seiner Mieter ergreifen. Und diese Maßnahmen muss er auch bezahlen; die Kosten der Reparaturen kann er nicht auf die Mieter umlegen. 

Oder: Sie bewohnen ein Häuschen zur Miete in einer unbefestigten Sackgasse. Die Kommune hat entschieden, dass aus ihrer Sackgasse eine schöne neue Durchgangsstraße wird. Mit Bürgersteigen, Radwegen, Straßenlaternen und Entwässerung ist das Bauvorhaben geplant. Das bringt für sie als Mieter nur Vorteile, denn ihre Wohnqualität wird durch den Bau einer befestigten, gut ausgeleuchteten Straße gesteigert.

Dem Vermieter (Eigentümer) bereitet das andererseits Kopfschmerzen, denn er muss sich prozentual an den Straßenbaubeiträgen beteiligen, ob er will oder nicht. Und auch hier bleibt er auf den Kosten sitzen, denn sie sind nicht umlagefähig. Solche ungeplanten Baumaßnahmen können bei großen Grundstücken schon mal fünfstellige Kosten verursachen. Erfahrungsgemäß entstehen dem Eigentümer Kosten von ca. 1,5% des Kaufpreises für  Instandsetzung. Dazu kommen Rückstellungen für die Instandhaltung der Immobilie, die ebenfalls vom Eigentümer allein zu finanzieren sind. Bei neueren Bauwerken rechnet man mit 1 €/qm Wohnfläche/ Monat, bei älteren Gebäuden sollte man als Eigentümer höhere Rücklagen für die Werterhaltung bilden.

Kaufen oder mieten – die Entscheidung

• Räum- und Streupflicht (Die Städte und Gemeinden erlassen kommunale Satzungen, in denen z.B. die Zeitspanne, in der sie als Eigentümer die angrenzenden öffentlichen Wege von Schnee und Eis befreien müssen. Das müssen sie nicht zwingend selbst machen, man kann auch jemanden damit beauftragen. Ist die Immobilie vermietet, kann man diese Pflicht auf den Mieter delegieren oder ein Unternehmen damit beauftragen. Die entstandenen Kosten zahlt der Mieter dann mit der Nebenkostenabrechnung.
• Verkehrssicherungspflicht (Nicht nur die Beseitigung von Schnee und Eis gehören zu den Eigentümerpflichten. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst noch mehr. Von ihrem Eigentum darf keine Gefahr für andere ausgehen. Kommt jemand zu Schaden sind Sie haftbar. Sind sie nicht ausreichend versichert, haften Sie mit dem gesamten Vermögen und darüber hinaus für entstandene Schäden. Ist das Grundstück um das Wohneigentum nicht umfriedet erstreckt sich die Haftung auf das gesamte Grundstück. 

Hat man die Wohnung oder das Haus vermietet, kommen weitere Pflichten auf den Eigentümer (Vermieter) zu, die sogenannten Vermieterpflichten:

• Instandhaltung und Reparatur (Als Vermieter ist man für die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verantwortlich.)
• Beheizungspflicht (Vom 01.Oktober bis 30.April des Folgejahres muss der Vermieter die ordnungsgemäße Funktion der Heizung gewährleisten. Das bedeutet, dass der Mieter die gemietete Sache mit mindestens 20 Grad Celsius beheizen kann.)
• Rechenschaftspflicht (Ein Vermieter muss dem Mieter regelmäßig mit einer Nebenkostenabrechnung die gezahlten Abschläge erläutern, ein daraus entstandenes Guthaben ist an den Mieter auszuzahlen. Für diese Abrechnung hat der Vermieter 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode Zeit.)
• Verkehrssicherungspflicht (Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers erweitert sich bei Vermietung auf alle, dem Mieter zugänglichen, öffentlichen Räume und Wege.)
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Es geht ums Geld – Wieviel Haus kann ich mir leisten?

Pro und Kontra – Kaufen und Mieten

Ein Immobilienkauf will gut überlegt sein. Es gibt zwei Möglichkeiten bezüglich des Geldes beim Kauf von Wohneigentum:

Möglichkeit 1:

Sie haben ausreichend eigenes Kapital, um eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen. Wenn man ausreichend Kapital gebildet oder eine gute Erbschaft gemacht hat, dann ist man in der Regel bestrebt das vorhandene Kapital zu vermehren. Eine Möglichkeit ist der Kauf einer Immobilie, die man nach dem Erwerb vermietet und in „guten Zeiten“ wieder mit Gewinn verkauft. Bewohnt man die Immobilie selbst, gibt es zwar keine Rendite, aber man kann sich einen gewissen Luxus leisten. 

Möglichkeit 2:

Wenn man nicht über das Kapital verfügt, muss man den Kauf einer Immobilie über eine Bank finanzieren. Bei den heutigen Kreditkonditionen muss man bei einer 30jährigen Finanzierung mit Kreditkosten von 100% des Kaufpreises rechnen. Finanzieren sie eine Immobilie für 500.000 €, dann zahlen sie in 30 Jahren etwa 1.000.000 € an die Bank zurück. Die Vor- und Nachteile von „kaufen und mieten“ einer Immobilie stellen wir im folgenden dar:

Experten für eine Finanzierung finden

Will man eine Immobilie finanzieren lassen ist meist der erste Weg zur Hausbank. Das kann gut oder schlecht sein. Zum Banker der Hausbank hat man ein Vertrauensverhältnis, man glaubt ihm. Aber ist er die eierlegende Wollmilchsau? Er verwaltet ihre Konten, die Kapitalanlagen und empfiehlt ihnen immer gute Investments. Kann ein Bankangestellter soviel Wissen in einer Person vereinen, um sie in allen Finanzfragen kompetent zu beraten? Die Antwort darauf ist klar und logisch: Er kann es nicht.

Wir empfehlen ihnen für die Finanzierung einer Immobile sich von Experten beraten zu lassen. Diese Fachleute haben sich in vielen Jahren auf das Gebiet Immobilienfinanzierung spezialisiert. Wir dürfen Ihnen unseren Partner für Immobilienfinanzierung vorstellen, den wir vorbehaltlos empfehlen können:

FiNUM.Finanzhaus AG

Dr. Sebastian Grabmaier und sein Team beraten sie in Finanzierungsfragen kompetent und ohne Verpflichtungen.

„Kompetenz und Beratung auf Augenhöhe. Dafür steht FiNUM.Finanzhaus. Denn finanzielle Absicherung für die Zukunft ist mehr als eine Frage der richtigen Geldanlage. Es ist eine komplexe Herausforderung, bei der vielfältige Vorsorgemöglichkeiten mit individuellen Wünschen und Zielen aufeinander abgestimmt werden müssen. Erst wenn diese Anforderungen in Einklang gebracht werden, können wir für unsere Kunden einen echten Mehrwert liefern. Unsere ganzheitliche Finanzberatung leistet genau das. Mit höchstem Anspruch an Transparenz, Objektivität und – ganz wichtig – Empathie. Kurzum: Wir beweisen, dass auch das Menschliche im Mittelpunkt stehen kann, wenn es ums Geld geht.“

(Homepage der FiNUM Finanzhaus AG)

Für interessierte Leser, die noch tiefer in das Thema „Immobilie kaufen oder mieten“ einsteigen wollen, empfehlen wir folgende Literatur: