Immobilienmarkt 2025 – wichtige Änderungen im Immobilienbereich

Immobilienmarkt 2025 – Ab dem 1. Januar 2025 treten in Deutschland mehrere gesetzliche Änderungen in Kraft, die den Immobilienmarkt erheblich beeinflussen werden. Das Jahr 2025 bringt zahlreiche gesetzliche und steuerliche Neuerungen im Bereich Immobilien mit sich. Diese Änderungen haben direkte Auswirkungen auf Immobilienbesitzer, Vermieter und Investoren.

Überblick – Wichtigste Änderungen im Bereich Immobilien für 2025:

1. Neue Wohngemeinnützigkeit 2025 – dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen
2. CO₂-Steuer-Erhöhung – erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
3. Grundsteuerreform 2025 – neue Bewertungsgrundlagen
4. Das Wachstumschancengesetz – höhere Abschreibungsbeträge
5. E-Rechnungs-Pflicht – Rechnungen elektronisch ausstellen
6. Gebäudetyp E – Bauen vereinfachen und kostengünstiger gestalten
7. Förderprogramm für klimafreundlichen Neubau
8. Die Restnutzungsdauer-Anpassung – zentraler Faktor in der Immobilienbewertung
9. Solarstrom – verpflichtende Direktvermarktung ab 25 kW

Die Neue Wohngemeinnützigkeit wird in Deutschland zum 1. Januar 2025 eingeführt. Dieses Konzept zielt darauf ab, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu sichern, indem sozial orientierte Körperschaften steuerliche Vorteile erhalten, wenn sie Wohnungen unterhalb der marktüblichen Miete anbieten.

Kernpunkte der Neuen Wohngemeinnützigkeit:

• ► Steuerliche Begünstigung: Durch die Aufnahme der „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ in die Abgabenordnung (§ 52 AO) werden Organisationen wie Stiftungen, Vereine, kommunale Unternehmen und Unternehmen der Sozialwirtschaft steuerlich entlastet, sofern sie günstigen Wohnraum bereitstellen.

• ► Einkommensgrenzen: Die Förderung richtet sich an Personen, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Konkret darf das Einkommen nicht mehr als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe nach SGB XII betragen; bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden gilt das Sechsfache. Dies bedeutet, dass etwa 60 % der Haushalte in Deutschland potenziell von der Neuen Wohngemeinnützigkeit profitieren können.

• ► Dauerhaft günstige Mieten: Die angebotenen Mieten müssen dauerhaft unter dem marktüblichen Niveau liegen, um die steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen zu können. Dadurch soll ein neues Marktsegment entstehen, in dem gemeinnützige Wohnungsunternehmen eine dauerhafte Sozialbindung garantieren und folglich dauerhaft vergünstigte Mieten angeboten werden können.

► Mit der Neuen Wohngemeinnützigkeit schafft die Bundesregierung neben dem sozialen Wohnungsbau eine weitere Säule für mehr bezahlbaren Wohnraum. Dieses Instrument soll dazu beitragen, den Druck auf dem Wohnungsmarkt zu mindern und insbesondere Haushalten mit mittlerem und geringem Einkommen den Zugang zu günstigem Wohnraum zu erleichtern.

CO₂-Steuer-Erhöhung – Immobilienmarkt 2025

Die geplante Erhöhung der CO₂-Steuer in Deutschland wird voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

► Steigende Betriebskosten:

Ab dem 1. Januar 2025 erhöht sich die CO₂-Steuer von 45 auf 55 Euro pro Tonne CO₂. Dies führt zu höheren Heizkosten für Immobilien, die mit fossilen Brennstoffen wie Öl oder Gas beheizt werden. Für Mieter und Eigentümer bedeutet dies eine zusätzliche finanzielle Belastung.

► Anreiz für energetische Sanierungen:

Die steigenden Kosten durch die CO₂-Steuer setzen Vermieter unter Druck, in energieeffiziente Maßnahmen zu investieren, um den Energieverbrauch und somit die CO₂-Emissionen ihrer Immobilien zu senken. Energetische Sanierungen, wie die Verbesserung der Dämmung oder der Austausch veralteter Heizsysteme, können langfristig helfen, die Betriebskosten zu reduzieren und die Attraktivität der Immobilie zu steigern.

► Einfluss auf Immobilienpreise:

Die erhöhten Betriebskosten und der Investitionsbedarf für energetische Sanierungen könnten sich auf die Immobilienpreise auswirken. Einerseits könnten energetisch sanierte Gebäude an Wert gewinnen, da sie geringere Betriebskosten und eine höhere Energieeffizienz bieten. Andererseits könnten unsanierte Immobilien an Attraktivität verlieren, was zu Preisabschlägen führen könnte.

► Kostenaufteilung zwischen Mietern und Vermietern:

Seit 2023 gilt ein Stufenmodell, das die CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern aufteilt. Je schlechter die Energieeffizienz eines Gebäudes, desto höher ist der Kostenanteil, den der Vermieter tragen muss. Mit der Erhöhung der CO₂-Steuer steigt somit auch die finanzielle Belastung für Vermieter von energetisch ineffizienten Immobilien, was zusätzlichen Druck für Sanierungen erzeugt.

► Fazit:

Martin Göcks – MAGNA Real Estate: Die Erhöhung der CO₂-Steuer ab 2025 wird den Druck auf Eigentümer und Vermieter erhöhen, in die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu investieren. Dies könnte zu einer beschleunigten Modernisierung des Immobilienbestands führen, aber auch zu höheren Kosten für Mieter und Eigentümer. Langfristig könnte der Immobilienmarkt von einer höheren Energieeffizienz profitieren, doch kurzfristig sind finanzielle Belastungen und mögliche Wertveränderungen bei Immobilien zu erwarten.

Grundsteuerreform 2025 – neue Bewertungsgrundlagen

Ab 2025 ist die elektronische Einreichung der Grundsteuererklärung verpflichtend. Eigentümer von Immobilien müssen ihre Daten über digitale Plattformen an die Finanzämter übermitteln. Dies soll die Bearbeitung beschleunigen und die Fehlerquote senken.

Ab dem 1. Januar 2025 tritt in Deutschland die reformierte Grundsteuer in Kraft, aber viele Eigentümer und Mieter sollten diese vorerst nicht zahlen. Der Hauptgrund dafür ist, dass etwa zwei Drittel aller Eigentümer und Vermieter noch keinen neuen Grundsteuerbescheid von den Behörden erhalten haben. Die neue Grundsteuer – der Überblick – mit Hinweisen zum Einspruch >> hier

Tipp: Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Daten Ihrer Immobilie korrekt und aktuell sind, um Verzögerungen zu vermeiden.

Immobilienmarkt 2025 – Das Wachstumschancengesetz

Das Wachstumschancengesetz bringt ab 2025 mehrere steuerliche und gesetzliche Änderungen mit sich, die darauf abzielen, Investitionen zu fördern und Bürokratie abzubauen. Das Gesetz ist Teil einer umfassenderen Strategie. Ab 2025 ermöglicht das Wachstumschancengesetz eine degressive Abschreibung (AfA) für neu errichtete Wohngebäude. Wachstumschancengesetz – Was ändert sich ab 2025? >> hier

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E-Rechnungs-Pflicht – Auswirkungen am Immobilienmarkt 2025

Ab dem 1. Januar 2025 wird in Deutschland die E-Rechnungspflicht für den B2B-Bereich eingeführt. Dies bedeutet, dass Unternehmen verpflichtet sind, Rechnungen in einem strukturierten elektronischen Format zu versenden und zu empfangen. Die Bau- und Immobilienbranche, die traditionell stark papierbasiert arbeitet, steht vor erheblichen Veränderungen.

► Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienbranche:

• Technologische Umstellung: Unternehmen müssen ihre IT-Infrastruktur anpassen, um E-Rechnungen im vorgeschriebenen Format (z. B. XRechnung oder ZUGFeRD) erstellen und verarbeiten zu können. Dies erfordert Investitionen in geeignete Softwarelösungen und möglicherweise auch in Hardware.

• Schulung der Mitarbeiter: Die Belegschaft muss im Umgang mit den neuen Systemen geschult werden, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten. Dies umfasst sowohl technische Schulungen als auch ein Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen.

• Prozessoptimierung: Die Einführung der E-Rechnung bietet die Möglichkeit, interne Abläufe zu überprüfen und effizienter zu gestalten. Automatisierte Prozesse können den Verwaltungsaufwand reduzieren und die Fehlerquote senken.

• Rechtliche Anforderungen: Unternehmen müssen sicherstellen, dass sie den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, um Sanktionen zu vermeiden. Dies beinhaltet die Einhaltung der vorgeschriebenen Formate und die fristgerechte Umstellung.

► Vorteile der E-Rechnung:

• Kosteneinsparungen: Durch den Wegfall von Papier, Druck und Porto können langfristig Kosten gesenkt werden. Zudem ermöglicht die schnellere Verarbeitung von Rechnungen eine bessere Liquiditätsplanung.

• Umweltfreundlichkeit: Der reduzierte Papierverbrauch trägt zu nachhaltigeren Geschäftsprozessen bei.

• Transparenz und Nachvollziehbarkeit: Elektronische Rechnungen erleichtern die Dokumentation und Prüfung von Geschäftsvorgängen, was insbesondere bei komplexen Bauprojekten von Vorteil ist.

► Empfehlungen für Unternehmen:

• Frühzeitige Planung: Unternehmen sollten bereits jetzt mit der Analyse ihrer aktuellen Prozesse beginnen und einen Plan für die Umstellung entwickeln.

• Auswahl geeigneter Software: Es ist wichtig, Lösungen zu wählen, die den branchenspezifischen Anforderungen gerecht werden und eine nahtlose Integration ermöglichen.

• Kommunikation mit Geschäftspartnern: Eine enge Abstimmung mit Lieferanten und Kunden stellt sicher, dass alle Beteiligten auf die neuen Anforderungen vorbereitet sind.

Die E-Rechnungspflicht stellt eine Herausforderung dar, bietet jedoch auch die Chance, Geschäftsprozesse zu modernisieren und effizienter zu gestalten. Unternehmen, die die Umstellung proaktiv angehen, können von den Vorteilen der Digitalisierung profitieren und ihre Wettbewerbsfähigkeit stärken.

MAGNA Real Estate GmbH – ein Immobilienunternehmen das sich auf die Projektentwicklung von Wohn- und Büroimmobilien spezialisiert hat. Das Unternehmen ist ein bedeutender Akteur in der Immobilienbranche. Das Unternehmen verfügt über ein erfahrenes Management-Team mit über 50-jähriger Branchenerfahrung. Das Unternehmen hat Zugang zu einem erstklassigen Netzwerk mit privaten und institutionellen Investoren. MAGNA hat einen Track Record von Immobilienprojekten und -transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund drei Milliarden Euro.

Vorteile und Nachteile – Einführung vom Gebäudetyp E

Der Gebäudetyp E (für „einfach“ oder „experimentell“) ist ein innovativer Ansatz, um das Bauen in Deutschland zu vereinfachen und kostengünstiger zu gestalten. Durch den gezielten Verzicht auf bestimmte Ausstattungs- und Komfortstandards, die nicht zwingend für die Gebäudesicherheit erforderlich sind, sollen Bauprojekte effizienter realisiert werden können.

► Vorteile des Gebäudetyps E:

• Kostensenkung: Durch den Verzicht auf nicht notwendige Standards können die Baukosten um bis zu 10 % reduziert werden.

• Beschleunigter Bauprozess: Weniger komplexe Anforderungen führen zu schnelleren Planungs- und Bauphasen, was den Wohnungsbau insgesamt beschleunigen kann.

• Förderung von Innovationen: Der Gebäudetyp E eröffnet Spielräume für experimentelles Bauen und ermöglicht individuelle Lösungen, die klima- und ressourcenschonend sowie bedarfsgerecht sind.

• Flexibilität bei der Ausstattung: Bauherren können beispielsweise die Anzahl der Steckdosen oder die Stärke der Geschossdecken in Absprache mit den Planern anpassen, was zu einem effizienteren Materialeinsatz führt.

► Nachteile des Gebäudetyps E:

• Mögliche Qualitätsminderungen: Ein reduzierter Standard könnte zu Einbußen bei Komfort und Wohnqualität führen, beispielsweise durch geringeren Schall- oder Lärmschutz.

• Erhöhtes Risiko für private Bauherren: Da der Gebäudetyp E vor allem für fachkundige Bauherren konzipiert ist, könnten private Bauherren ohne ausreichende Fachkenntnisse Schwierigkeiten haben, die Konsequenzen von Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik abzuschätzen.

• Akzeptanzprobleme: Da der Gebäudetyp E ein neues Konzept darstellt, könnte es Zeit benötigen, bis er von allen Beteiligten im Bauwesen vollständig akzeptiert wird.

• Langfristige Auswirkungen: Obwohl kurzfristig Kosteneinsparungen möglich sind, müssen auch die langfristigen Einflüsse auf die Lebensdauer und den Werterhalt der Gebäude bedacht werden.

Insgesamt bietet der Gebäudetyp E Potenzial, den Wohnungsbau in Deutschland effizienter und kostengünstiger zu gestalten. Es ist jedoch wichtig, die möglichen Nachteile sorgfältig abzuwägen und sicherzustellen, dass die grundlegende Qualität und Sicherheit der Gebäude gewährleistet bleibt.

Immobilienmarkt 2025 – Förderprogramm für klimafreundlichen Neubau

Welche Förderprogramme für klimafreundlichen Neubau gibt es ab 2025? – Ab 2025 stehen in Deutschland mehrere Förderprogramme zur Unterstützung des klimafreundlichen Neubaus zur Verfügung.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Programme:

1. Klimafreundlicher Neubau (KFN):

Dieses Programm ist Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und zielt darauf ab, die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor zu reduzieren. Gefördert werden Neubauten, die spezifische Grenzwerte für Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard Effizienzhaus 40 erfüllen. Eine höhere Förderung erhalten Gebäude, die zusätzlich mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Bauen Plus“ oder „Nachhaltiges Gebäude Premium“ ausgezeichnet sind.

2. Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN):

Dieses Programm fördert den Bau kleinerer, preisgünstiger und klimafreundlicher Wohnungen. Es richtet sich insbesondere an Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. Die Förderung erfolgt in Form zinsverbilligter KfW-Kredite. Für die Jahre 2024 und 2025 stehen insgesamt zwei Milliarden Euro zur Verfügung. Das Programm ist bis Ende 2025 befristet.

3. Wohneigentum für Familien (WEF):

Dieses Programm unterstützt Familien mit Kindern beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Gefördert werden Neubauten, die hohe energetische Standards erfüllen. Die Förderung erfolgt in Form zinsgünstiger Kredite. Die genauen Konditionen sind bei der KfW erhältlich.

4. Bundesförderung für genossenschaftliches Wohnen:

Dieses Programm unterstützt Wohnungsgenossenschaften beim Neubau von klimafreundlichen Wohngebäuden. Ziel ist es, gemeinschaftliches Wohnen zu fördern und gleichzeitig den Klimaschutz im Gebäudesektor voranzutreiben. Weitere Informationen sind beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen erhältlich.

► Wichtige Hinweise:

• Antragstellung: Die Anträge für diese Förderprogramme können in der Regel über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden. Es ist wichtig, die spezifischen Voraussetzungen und Fristen der einzelnen Programme zu beachten.

• Kombination von Förderungen: In einigen Fällen können verschiedene Förderprogramme miteinander kombiniert werden. Es empfiehlt sich, eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die optimale Förderstrategie zu entwickeln.

Für detaillierte Informationen und aktuelle Konditionen ist es ratsam, die offiziellen Webseiten der KfW und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zu konsultieren.

Solarstrom – verpflichtende Direktvermarktung ab 25 kW

Jörn Reinecke – FOX Energy Goup: Ab dem 1. Januar 2025 plant die Bundesregierung eine Reform der Einspeisevergütung für Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen), um die Kosten zu senken und den Eigenverbrauch zu fördern. Die wichtigsten Änderungen sind:

1. Reduzierung der Einspeisevergütung:

• Die Einspeisevergütung wird weiterhin alle sechs Monate um 1 % gesenkt. Die nächste Kürzung erfolgt am 1. Februar 2025.

2. Wegfall der Vergütung bei negativen Strompreisen:

• Ab dem 1. Januar 2025 entfällt die Einspeisevergütung für neu installierte PV-Anlagen in Zeiten negativer Strompreise. Betreiber kleiner Anlagen (bis 10 kW) verlieren in diesen Perioden die bisher garantierten 8 Cent/kWh. Dies erhöht die Bedeutung des Eigenverbrauchs und den Einsatz von Batteriespeichern, um den erzeugten Strom selbst zu nutzen.

3. Pflicht zur Eigenvermarktung:

• Die Grenze für die verpflichtende Direktvermarktung wird von 100 kW auf 25 kW abgesenkt. Betreiber von PV-Anlagen mit einer Leistung über 25 kW sind somit ab 2025 verpflichtet, ihren Strom direkt zu vermarkten, was eine stärkere Marktintegration erneuerbarer Energien fördert.

4. Einführung von Investitionskostenzuschüssen:

• Anstelle langfristiger Einspeisevergütungen plant die Bundesregierung die Einführung einmaliger Investitionskostenzuschüsse. Diese sollen einen Teil der Anschaffungskosten für Photovoltaikanlagen und Speicher decken, wodurch die Anfangsinvestition reduziert und die Abhängigkeit von langfristigen Vergütungen verringert wird.

5. Förderung des Eigenverbrauchs:

• Mit den geplanten Änderungen wird der Eigenverbrauch von Solarstrom attraktiver. Durch den Einsatz von Batteriespeichern und intelligenten Stromzählern (Smart Meter) können Betreiber den selbst erzeugten Strom effizient nutzen und sich unabhängiger vom öffentlichen Netz machen.

Diese Reformen zielen darauf ab, die Wirtschaftlichkeit von PV-Anlagen zu steigern, die Integration erneuerbarer Energien in den Markt zu fördern und die Energiewende in Deutschland voranzutreiben.

Förderung energetischer Sanierungen – Immobilienmarkt 2025

Die Bundesregierung fördert auch 2025 verstärkt energetische Sanierungen. Hauseigentümer können Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite für folgende Maßnahmen beantragen:

◆ Austausch von Heizungsanlagen gegen klimafreundliche Alternativen (z. B. Wärmepumpen)
◆Verbesserung der Wärmedämmung
◆ Einbau moderner Fenster und Türen

► Neu: Die steuerliche Abschreibung für energetische Sanierungen wurde auf bis zu 25 % der Kosten angehoben.

Ab 2025 gelten strengere Vorschriften für die energetische Ausstattung von Mietobjekten. Vermieter müssen sicherstellen, dass Heizsysteme, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Zudem dürfen Neubauten nur noch mit CO2-neutralen Heizsystemen ausgestattet werden.

◆ Hinweis: Die Nichteinhaltung dieser Vorgaben kann zu hohen Bußgeldern führen.

Immobilienmarkt 2025 – Die Restnutzungsdauer-Anpassung

Die Digitalisierung schreitet auch im Immobilienmarkt voran. Immobilienkaufverträge können ab 2025 in bestimmten Fällen vollständig elektronisch abgeschlossen werden. Zudem wird das Grundbuch digitalisiert, was den Zugriff auf Eigentümerdaten erleichtert.

◆ Vorteil: Schnellere Abwicklung von Kauf- und Verkaufsprozessen sowie reduzierte Notarkosten.